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社長の一言アドバイス
第136回目 (H30.6.22.)

           人生色々
                     

不動産屋さんの今の成功者と言えば、世間では、アメリカのトランプ大統領となるでしょう。トランプタワーをはじめに、数々の不動産を所有し、奥様は、元モデルの若くて美人と来ている。今では、大統領にまで、のりつめた。不動産屋として、培った交渉力を武器にして、対立国であろうと、同盟国であろうと、きつい言葉で、ののしったり、又もち上げたりして、自分の方にメリットある所へ落とし込むと言う技の様である。


私などは、30年も自分の不動産会社をやっているが、さっぱり交渉力もつかず、タワーもビルも所有できずにいる所です。


私の方針は、「誠心誠意をモットーに!!」です。縁のない方は、無理して求めない。品性は、顔や表情に出ますから・・・。

お金持が、えらいわけではなく、その努力こそが、もっと言えば、正しい方法での努力こそが評価されるものであり、人までだまして大儲けするのは、いかがなもの?と考えます。


最近の一棟売シェアハウスの「かぼちゃの馬車」の問題等、いくらなんでもやり過ぎでしょう!!と考えるわけです。
テレビを見ると、不動産業者は、悪い役まわりで登場するケースが多い。


人生だいじなのは、自分自身が自分の人生を、これで良かったと思えるか、言い換えれば、自分の身の処し方に最後の時に納得できたかどうかである。


人生色々、しかし自分は、自分自身だけなのだから・・・。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第135回目 (H30.5.24.)

           ターニングポイントに来た人手不足
                     

厚生省の人口問題研究所は、「日本の世帯数の将来推計」を今年1月発表した。それによると2040年(今から22年後)世帯主が65歳以上の通称高齢と区分される世帯が、全世帯の44.2%になるとの発表であった。


又、2040年には、65歳以上の40%は、1人暮らしとなるとの予測も発表。私も22年後は、生きている?わからないが、たいへんな世の中になる事は予想がつく。


人間は、年齢を重ねると、かならず体力的にも弱くなり、頭の方も弱くなる。自分で、買物、散歩、病院への通院、自宅の清掃、決められた日にゴミを出す。これら普通に出来なくなり、介護が必要な人もかなり多くなる。子供は、都心で家族を持ち、仕事に生活に一杯一杯で、親の援助も、やりたくでも出来ない状況と考える。  一番は、自分自身や家内が共にその様な状況にならない様に努力する必要はある。
しかし、こればかりは、どうなる?・・・。


先日にNHKで人手不足の問題を取り上げていたが、人手不足は、日本だけの問題でなく、介護施設での人手不足は台湾なども同様であり、介護の資格や言葉がわからなくても、海外の労働者は、12年滞在する事ができ、その間に仕事の内容も変える事ができる様になっており、それにくらべ、我が国、日本は、「仕事の研修目的」で5年のみ、又言葉や介護の試験に合格しないとだめなど、入国して、仕事のしやすさが全然違います。ベトナムには、世界中から若者の労働力を求める需要があるそうです。


今や「きつい、汚い、危険」の3Kの仕事を職安に求人を出しても集まらず、シルバー人材センターにフル勤務にての募集が来ている様で、「車の運転や配送業務」、「介護の現場の仕事」、「リサイクル処理場のゴミの仕分け」、「屋外での製造の仕事」等々です。


現在、65歳以上の会社を退職された方の一部は、「生きがい」と「収入」の二つから体調に気を付けながら、自分に合った仕事をしていきたいという人もかなりいて、これらの方が人手不足の日本の支えになっている事も事実です。


しかし、いずれこれらの方も、自分の体の事や身の回りの事で、一杯一杯になり、その先は、介護が必要になるケースもあります。  原理原則の海外からの人の受け入れは限界に来たと考えます。早急に、国で現実的かつ総合的な対策を決定すべき時に来ていると考えます。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第134回目 (H30.3.10.)

           最近の賃貸市況
                     

今年も、賃貸のトップシーズンは、終わろうとしています。


今年の特徴は、
@例年に比べて、更新する方が非常に多い。
A退出する方は、結婚や大学卒業の方が中心です。
B原状回復工事のクロス屋さんや、クリーニング業者は、超多忙となっております。職人に声をかけても、4月上旬まで一杯です・・・。と言う具合に職人不足は、あきらかです。
C当社は、対策として、クロス張替の手間少なくする様に、少し高いが、汚れ防止クロスを使用して、クリーニングで出来るだけ済む様にしています。
D割高になっても、職人をかかえている、リフォーム業者にお願いしてなんとか、入居や募集に間に合わす。


近年の特徴
A.入居者のお仕事が決まっていない、東京に仕事探しのためのお部屋探しに上京する。又、仕事があってもアルバイトで、当社の立場からすると、この様な方は収入等不安定で、入居いただけない内容の方多くなってきている。

B.シングルマザーのお子様が新社会人となり、上京する方以前より多く感じます。

C.駅前の賃貸中心の客付不動産会社は、基本的に、仲介手数料商売のため、何でも契約に持って行きたい考え方で、こちらがしっかり面談したり、チェックしないと大変な事になる。

D.最近は、契約直前等に、キャンセルになるケースもある。
この原因は、お客様の入居意志が十分固まらない内に、申込をさせるためも一因と考えます。

E.当社の考えは、駅前の賃貸客付不動産会社は、「案内係」で良い。それ以上は、望んでいない。入居者の審査やチェック、書類送付、保証人様への確認や質問等すべて当社が行います。又、契約には、2時間位かけ、細かい事(入居のルール、ゴミの出し方)を説明いたします。
その当社のやり方のほうが、保証人の親御様や入居者が安心する。

F.賃貸の一番難しい所は、審査の結果、入居をお断りしなければならない所と、トップシーズンが終了して、お部屋探しのお客様少なくなった時、家主様の収入の事考え、どの方まで入居OKにして、問題発生しない?
やはり、申込書を良く読み、長年の経験と面談等で判断して進める時です。


おかげ様にて、今の所3月上旬までのお部屋の募集については、すべて入居者決める事が出来ました。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第133回目 (H30.1.22.)

           大社長も、悩みながら今を生きている
                     

先日、日本経済新聞の夕刊に、「私のリーダー論」と言う事で、ファーストリティリング(ユニクロ)の柳井正会長兼社長のインタビューがのっていた。


いくつか目につく文章があった。
@持論は、「失敗しても諦めずに挑戦する」。
A起業家で本当に成功している人は、非常に注意深い。
B誇大妄想的な所が必要。
C日本人は、ほとんど毎日努力していたら、ある程度成功すると思うでしょう。でもね努力しても、努力の方向性がちがったらだめ。成功しない。同じ所を回っているだけ。   人生をかけて何がしたいのかが、決まらない限り、ビジネスは、うまくいかないと気付いた。


柳井さんも、若い時は、本が好きで、仕事しないで一生暮らせる方法は、ないかなと思っていた。又、内向的で、経営者には、向いていなかった。いつも心が折れそうだった・・・とも言っています。


一流経営者の「エッ??」と思う様な話です。
多分、人間は、最初から天と地ほどの差があるわけでなく、少しづつの、自分が進むべき方へ努力、活動して継続して、何十年も続けて行く内に、人様から大企業の大社長と言われる様になるのでは・・・と考えます。


最後の柳井さんへのインタビューは、「柳井さんのモチベーションとは。」それに対して、「夢とか、目標とか、高尚なものじゃない。服屋として行ける所まで行って見たい」。


世界で、11万人の従業員がいる会社の社長の、地に足のついた言葉の様に思えた。


人は、だれでも成功できるわけではない。又、成功の陰には、普通の人の何倍も悩み、失敗もし、それでも続けて来た。その人の足跡を考えるに、何が幸福かも人により違うわけである。
しかし、自分が自分自身が問うて見て、お前の人生、お前は納得した?YES″と言いたいと思う。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第132回目 (H29.12.9.)

           手術
                     

人間も、長い人生、若い頃と違いだんだん悪い所が出てくる。若い頃は、大概一晩寝ると体調も良くなり、食事も睡眠も問題ない。


しかし、若い頃普通に出来た事が徐々に出来なくなる。食事も、若い頃の様には、食べられず、夜は、トイレに行くために2回ぐらいは、目が覚めてしまう。 他の友人に聞いても「俺も同じだよ」との答えが返ってくる。


仕事を長くやっていると、どうしても「職業病」が発生する。私の友人はコンクリート製品の製造業をやっている。重たいものを持つ作業が多くなる。肩も痛くなってきた。その上今は、膝が痛くて、もしかしたら手術するかも・・・。との電話が先日あった。


私は、仕事がら自宅へ帰りが遅くなり、夕食を食べて、まだ食べ物が消化しない内に疲れて寝てしまう。したがって太りやすく、血糖値が高くなり、糖尿病に今はなってしまった。
幸い、私は、タバコは吸わないし、酒の方もあまり量を飲まないので、何とかこの程度で収まっている。


ところが最近、時々夕食後「みぞおち」の奥のあたりが痛くなり、脂汗が出る状況になり、検査の結果「胆のう」に胆石ありとの結果が出た。どうもそれが原因の様だ、今月再度、造影剤を入れて検査をして、特別問題なければ、手術をする手はずだ。


仕事に、さしつかわない様に「腹腔鏡」と言う、お腹に小さな穴をあけてする手術で行う予定だ。これだと入院日数も少なくで済む。


いずれにしても、遺伝性の病気以外は、その人のそれまでの生き方が結果として、体に表れて来ているとも言える。


仕事を全力でやらねばならない時も人生にはある。
健康や心のバランスなど、かまっていられれない時もある。
しかし、すべては、日常の自分自身の活動の中から、それらは生じたとすれば、無理をし過ぎたためであり、自分自身が気付いて直していくしかないと考える。
だから生きるペースを若い頃と違い、変えて行く必要ありと考える。

今回の手術は、生き方を考える良い機会と、理解して進んで行きたい。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第131回目 (H29.11.21.)

           都市部の生産緑地(農地)の問題
                     

東京都区部や、近郊の物件下見や調査に行くと、広大な畑があったりして、これももし宅地だったら、相続税もたいへんだろうなーと思う事がある。


1991年の生産緑地法改正により、市街化区域内の農地で、生産緑地に指定されると、農地として農業を営む義務がかされ、固定資産税は、農地のため宅地の100分の1ほどになると言われています。


又、この指定から30年経過すると、この指定を外す事が出来ます。それが、2022年(今から5年先)です。この時、土地が市場に売物として大量に出て、値下がりするのでは・・・と言う見方の方もいます。


1991年当時は、日本の土地バブルの最中であり。土地本位制の時代でした。それから早30年、現在の日本は、低成長。低インフレ。少子化。高齢化。
空家の問題も大問題になっており、この30年ですっかり日本の都市部でさえ、世の中の景色は、さまがわりしてしまいました。


では、東京都内の生産緑地に指定された農地はどの位ある?と言うと、3296ヘクタール(東京ドーム701個分)だそうです。特に、23区内では、練馬区189ヘクタール、世田谷区95ヘクタールで、区内のこの二区で23区内生産緑地の3分の2になります。23区以外の外周部は、区部の6倍ございます。主に、八王子、立川、町田あたりに集中しています。


2022年以後では、生産緑地としての農地はどうなる?
@引き続き、親の農業をついて専業でやる後継者は少ない。
A相続で売って、現金化して兄弟で分ける。
B土地の有効利用として、アパート貸家建築がふえる。


以上は、予想のつく事です。政府は、この生産緑地としての農地をどの様に考えている?と言うと
@環境保全又防災上の観点から必要ではないか。
Aそのためには、営業だけでなく、農業の収穫物の販売所や、その農産物を生かしたレストランでも、生産緑地として認めていこう。
B貸農園でも、地域住民の健康増進の意味からも良い事にしよう。(東京都など)
C農地の面積を500u以上から300u以上に変えていこう。
D営農は、30年でなく、10年でOKにしよう。
との、考えがございます。


それでは、私の考えを述べます。
@2022年以後、生産緑地の農地は、2030年までの間に20%ぐらいには、宅地に変わると考えます。
Aその結果、大手ハウスメーカーの開発分譲がふえると考えます。
B特養老人ホームや、有料老人ホームに売却又は、定期借地で土地を貸す人が出てくると考えます。(駅より少し遠い所の土地)
C貸農園や農業レストランも増えると考えます。


農家の方(地主)は、一般論として、原則少しでも土地減らさない様に考えると思います。


本格的に土地が農地から宅地に変わるのは、2030年頃(今から13年後)ぐらいと考えます。その時は、東京都区部でも近郊でも、相続による売物がかなり増えると思います。購入者は少なく、売りたい人が多くなる時代になると考えます。


対策としては、生産緑地の農地は、駅より遠くは、早い時期に売却する。駅近の土地(徒歩10分以内)でも、一部は早めに現金化する。有効活用(貸家建築他)を行なう際は出来るだけ、土地を売却した資金でおこない、借入はしない事、重要と考えます。変化が大きい時代は、借金は、リスクありと私は考えます。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第130回目 (H29.10.25.)

           人の生きざま
                     

最近の新聞に、アメリカの有名な投資家、ジョージ・ソロス氏87歳は、家族の資産運用金2兆円を慈善基金に移管したと報道された。


この2兆円は、全資産の8割にあたる金額である。ソロス氏はナチスの迫害から逃れた移民だった。


アメリカには、実に偉大な方が多い。


2011年10月5日 56歳で亡くなったアップルの創業者のスティーブ・ジョブズ氏の最後の言葉も、深く感ずるものがある。


亡くなる前、彼は、病院のベッドの生命維持の機械の音を聞きながら、自分の人生を振り返った。自分は若い頃より事業の成功を求めて走って来た。 そして世界の多くの人々から賞賛される企業になった。資産もたくさん持った。  しかし、今、死を前にして考える事は、もっと他の生き方もすべきでなかった?


いくら財産があっても、病気の自分と変わってくれる事は出来ない。仕事以外の事を、あまりしていないし、楽しんでいない。
神様からいただいた、目や耳や心を駆使して、芸術や家族や友人との深い交流や「愛」をもっと大事にすべきだった。  お金は、死に際して持っていけない。しかし、「愛」にみちた気持や、記憶は、持っていく事が出来る。


スティーブ・ジョブズは、我々の世界を変えてくれた。彼には、3人の娘と1人の息子と結婚20年の妻がいた。


我々日本人も、と言うより、私自身も心して、人生の後半の残りの生命を生きなければと考えている。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第129回目 (H29.9.23.)

           日本は、65歳以上が全人口の27.7%。
                     

人は、だれでも健康で長生きしたいと思う。
敬老の日に合わせて、総務省が日本の65歳以上の推計を発表した。


   65歳以上の人口・・・3514万人(全人口の27.7%)
   70歳以上の人口・・・2519万人(全人口の19.9%)
   80歳以上の人口・・・1074万人(全人口の 8.5%)
   90歳以上の人口・・・ 206万人(全人口の 1.6%)


百歳以上の方も76000人いるとの事だ。65歳以上で働いている方も770万人いるとの事。と言う事は、65歳以上の5人に1人は、働いている計算になる。


良く聞く話が、サラリーマンの方が65歳で退職されて、自宅で妻と二人暮らしになると、妻も自分のテリトリーに常時夫がいる事に苦痛を感ずるとの話を聞く、何かパート的な事でもよいから、社会とつながっている事が健康を保つためにも必要の様だ。


これも、仕事を辞めたある先輩に聞いた話だが、仕事をしている時に、本当に興味を持っている趣味(好きな事)の1つや2つないとまずいよ!! 何故なら、退職しました、自由な時間があるから、好きな事やるぞと決めても、急に、心を入れ没頭できるものを探し当てるのは、大変難しいとアドバイス受けた事がございます。


私自身は、自分の趣味の件は、さて置き、社会の接点と言う事では、今、漠然とではあるが、次の事を考えている。


@私は、約29年前より「日本住宅会議」の会員になっている。この会議は、日本の住宅問題を学問的に研究している団体である。自分なりに、セミナーなどに出席して深めてみたい。


A私も、不動産の会社を平成元年より経営して、それなりに経過した、不動産の相談事を本音でアドバイスする様な何かしたい。


B今は、各年代大きな意味で交流がないと考える、若い時など、人生色々悩む事も当然ある。そんな時、先輩は、どうしたか。どう問題にあたり解決したか。若い方の悩む事、相談事のアドバイスする年配者の会。NPOの様な、「若い人の相談にのる、親父、御袋の会」の様なものできたら・・・。と考えております。自分の親のアドバイスや話より、他人の話の方が何故か心にも入りやすいですし・・・。


色々私もやって見たい事はございます。
そのためにも、「健康」「体調管理」「気力」大事と考えます。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第128回目 (H29.8.31.)

           投資不動産流通協会の会員になる
                     

今年の8月は、初めより連続雨で20日頃まで、天気が悪く、蒸し暑いスッキリしない天気が続きました。


先日も、当社のホームページを見て、32歳の上場会社に勤務の男性の方が相談に見えました。とてもしっかりした方で、区分の一部屋と本年フルローンで新築一棟収益物件を都内に購入したとの話でした。今後も所有物件を増やしていく考えとの事でした。


私がその方に話したのは、
@今年4月頃より、サラリーマンの投資家については、銀行融資の条件が、自己資金最低20〜30%ある事が条件となる。

A基本的に、不動産業者の売物件は、利回りを出すために旗竿の様な地形の悪い土地や道路付が悪い所に建築している例が多く、やはり将来を考えると、場所、道路付、地形は、とても重要なポイントになり、本来は、自己資金で良い土地を自身で購入して、その上にニーズのある建物を建てた方が良い・・・等々アドバイス差し上げました。


いずれにしましても、収益物件仲介の専門会社は、自社で管理は行なっていないケースも多く、入居者の生の声や、入居者目線が弱い様な気がします。表面的な利回りや、ローンが組めてその物件をお客様が買える?などにポイントが置かれ、賃料設定の妥当性等あまりわからないの?いずれにしても、そのあたりが弱い様な気がします。


当社は、新築収益物件を建築して、その後、一定期間管理いたしますし、したがって無理のないアドバイスをさせていただいております。


当社としては、投資用不動産関係には、力を入れております折、「投資不動産協会」よりの入会のお誘いをいただき、此の度参加し、協会に加盟する事に致しました。


目的としては、
@投資不動産の安全で適正な取引の円滑化
A高度な知識を有する専門家の育成
などのため、定期的研究、投資家や不動産オーナーに向けた啓蒙活動でございます。


少しでも勉強して、自分自身をレベルアップしていく考えです。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第127回目 (H29.7.22.)

           日本の2020年の基礎的財政収支も8兆円の赤字
                     

日本の国の財政は、限界まできていると考える。
基礎的財政とは、国債などの返済を除く、公共事業、教育、社会保障費等の合計額を言い、1992年から赤字が続いている。


政府は、2020年には、国と地方を合わせた収支を黒字にする目標を掲げていたが、
   (1)高成長収入(税収)増でも、8兆円の赤字予想
   (2)慎重な、税収見積りでは、10兆円の赤字の予想
   (3)2025年には、この赤字が14兆円にものぼるの予想


この様な状況の中での2018年度の予算編成でも100兆円近い要求である。日本の税収は、60兆円台である。


2025年(今から8年後)には、75歳以上の人口が全人口の20%になる。
   (4)現在の介護費用(2017年) 約10兆円
   (5)2025年の介護費用     約20兆円
    (6)現在の在宅介護サービスに一人月額12万かかっている
   (7)特別養護老人ホームのサービスは、1人月額29万かかっている
   (8)特別養護老人ホームを建設するのに、100人介護できる建物は、13億円かかる


お金の話ばかりで、申し訳ないですが、今後時間がたてばたつほど、国や地方の財政は、医療、介護などでますます大変な状況になります。「生活保護者」も全国で163万世帯214万人、その費用も年間3.8兆円になっております。

わかりやすく言えば、借金の返済を棚上げにしてもまだ、今の日本の財政は、欠損金が出ている状況です。


今、金利は、超低金利のため、国債の金利も少なくてすんでおりますが、いつかは、これも終了になります。今、各種補助金が国等より支給されています。当社にも、これらのセミナーの「お知らせ」メールも来ます。


私の提案は、補助金は、原則禁止にすべきと考えます。
必要な理由は、勿論ありますし、役人や政治家が考えて作ったわけですから・・・・・。
しかしこんな事をしていたら、日本は、ギリシャの様になってしまいますよ。


収入の中で、国もやっていくのは当たり前、政治家も国民に「いい顔」をして、最後は、消費税等で帳尻をあわされる。たまったものではありません。


「いい顔」、「耳ざわりの良い事」を言う政治家には、ハッキリ「NO]と声を上げて言いましょう。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第126回目 (H29.5.26.)

           業務用不動産における用途変更の注意点(事例)。
                     

(ケース1)
交通量の多い道路沿いにある小型の倉庫を持っている所有者より、今の方より解約の申し出あるので、退去後は、テナント探してほしい旨の依頼を受けた、不動産会社のトラブル事例です。


このエリアは、市街化調整区域のエリアで、なかなか倉庫の借主はありません。募集看板をつけておいた所、中古車販売会社より、「中古車販売所として」使用したい旨の申し出を受け、契約しました。 借主、出店準備のため、内部を事務所風に内装し直し、広告看板作製取付け、営業開始しようとした矢先、市の都市計画課の担当者が来て、この場所は、調整区域内であり、「倉庫」の用途で確認をおろしている。中古車販売の場所としては、認められないとの話を受け、トラブルになったケースです。


市街化調整区域内でも、交通量がかなりある道路沿いの土地建物など商売になりそうな物件は、ございます。しかし、このエリアは、きびしい建築制限や、似た様な用途でも禁止される事多いので注意下さい。


たとえば、食料品店から文房具店への変更や、食料品店から食料の倉庫などへの変更は禁止される事多いです。
いずれにしても、このエリアは、法令、条例、個別の条件あるため、賃貸についても、担当窓口と協議して進めないと大きなトラブル発生しますので、注意下さい。


(ケース2)
都内に住む長男が相続で親の自宅を相続した。この自宅には、趣味で使用していた地下のお部屋もございます。住宅街の良い場所にあり、又、大きな家だったため、賃料もそれなりのため、借主なかなか見つかりません。


ある方より、住宅街にある「隠れ家的レストラン」やりたい。建物内部を店舗用に改装させてくれるのであれば、借りたい旨の話で、相続した長男も自分のマンションもあったので、この件了解しました。


契約して、改装を始めてすぐ、市の担当者が来て、この建物は、居住用専用住宅として、地下室を作る事特例として認めている(容積率超過特例)店舗への用途変更は、認められないと告げられた。


いずれのケースも所有者にすれば、自分のものを貸すのに、何でそんなに制限受けるの?と考えるかも知れませんが、用途地域ごとに、営業できる業種等の制限がある事理解下さい。
大きなトラブルになる前に、関係窓口に「具体的な使用のしかた」を説明して問題ない?確認して進めて下さい。又、借主にも同様に監督官庁等にあたって確認してもらい、契約をあせらない事が大事と考えます。


  (上記のケースは、当社のケースではなく、トラブル事例の勉強会の一部です。)
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第125回目 (H29.5.3.)

           日本の幸福度は、世界で51位。
                     

「世界幸福度ランキング2017」(国連のまとめ)によると日本は、155か国中の51位。調査のポイントは、

  @1人当たりの国内総生産   A社会保障    B健康寿命
  C選択の自由         Dェ容性     E腐敗の認知度
 以上6項目の採点だそうです。
私の実感では、もっと上の方だと思うのですが・・・・・。


上位国3国は、ノルウェー、デンマーク、アイスランドの北欧国です。税金は、高いが、教育や老後の安心などは、有名です。
では、トランプさんの米国はと言うと14番、EUの中心国ドイツは16番、日本のお隣の韓国は55番、では、中国は何位かと言うと79番です。最下位の国は、156番の中央アフリカ共和国です。

日本は、経済の方面は、高く評価点ついたのですが、助け合う寛容度の低さが足をひっぱった結果の様です。


たしかに、アメリカなどは、中米よりの許可をえない不法入国者が、国境でつかまっても、その人々を、差別なく神のもと(キリスト教)手を差し伸べて助ける、人道的な活動や、その他色々なNPOの社会活動寄付文化″など、日本には、又日本人には、そこまで出来ない姿をテレビなどで見る事が出来ます。

ドイツを含むEU各国でも、中東よりの戦争難民の受け入れなどを見るにつけ、もし、何か事が起こり、北朝鮮より難民が日本に押し寄せて来たら、我々日本人は、どんな対応になる?考えると確かに、観光客は、ウェルカムでも、難民となると私自身、将来の色々発生する問題を考え、「寛容度」は、それほど高くない様な気がします。


日本は、国際化が進んだとは言え、あくまでも、日本人の単一民族の国。アメリカの様に、移民で成立している国とは、社会のあり方も違います。


8位ニュージーランド、9位オーストラリア。この二つの国は、かなりしっかりしたワークライフバランスを実行している事は有名です。 夕方5時になったら仕事を終え、家族や友人との交流などしっかり楽しんでいる様です。


では、何故日本では、こんなに頑張っても、幸福度が低いの?
私が考える原因は、次の通りです。
@日本は、狭い国土に1億2700万人の人が住み、生活していかなければなりません。  したがって、お店にしても、会社にしても多すぎます。したがって、ライバル企業間で、常に激しいサービス競争しなければ生き残っていけません。最近問題になった「ヤマトの宅急便」などは、象徴的な問題です。

我々不動産業者も、オーバーストアーです。のんびりやっていたのでは、会社は生き残っていけません。より差別化して、より密着して事業を進める。これは、現実です。より良い仕事をめざせば、ますますオーバーワークです。

A日本人は、本来「心配性」である。 かなり資産をお持ちの家主様でさえ、「老後は、いくらお金かかる?わからないので心配」と考えている方すらおります。


いずれにしても、幸福感は、国連に決めてもらうものではなく、自分自身が、しっかり尺度を持ち、それを目指して生きてゆく事が、人生と考えます。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第124回目 (H29.4.20.)

           すべては、簡単には、解決しない
           老後の準備も同様だ。
          

先日の新聞記事によると、日本の総人口にしめる65歳以上は、27%になっているとの事である。医学の進歩などにより、年々、人の寿命は、長くなっている。たいへんありがたい事だ。


しかし、長生きになった事で、年金の不足や、老後の生活の不安と言う問題に、誰しも向き合っていかざるを得ない。
先日もNHKの「クローズアップ現代」と言う番組の中で、平均の夫婦の年金月々22万円、不足分13万円、この13万円、年間不足分(13万円×12ヶ月で156万円)、この先20年生きるとして、約3000万円たりなくなる。これを、運用などで、どの様に準備する?について、専門家二人が出て来てアドバイスする内容であった。


専門家の方が話していたのは、
@まず人によって暮らし方が違うので、あくまでも平均値であり、絶対の数字ではない。

A一人の専門家は、早い時期から、身銭を使って投資や、運用になれ勉強する事必要あり。急に定年してから、証券会社や銀行等に行って相談する事は、ベストではない旨の話であった。


今、九州を鉄道で旅行する「ななつ星」が人気になっており、「ななつ星」は、2人一室利用で3泊4日で、1人最高95万円との事。豪華な内装やクルーのサービス、沿線の住民が手を振ってくれたりと、長い人生を戦って頑張って夫婦協力して生きて来た、二人にとって、車窓からの景色をのんびり見ながら、思い出の人生の一時を刻む旅、・・・・・。

何か私もこの「ななつ星」の良さがイメージだが、理解出来る気がする。


人生は、長いが、短くもあり、老後のお金の準備も一朝一夕には、出来ない。  自分は、自分なりにではあるが、仕事は、ベストを尽くし時間とエネルギーを注入してきたつもりである。


もう少し仕事は続けるつもりである。今後は、健康に配慮するのも一つの仕事と考える。
いつか私達夫婦も「ななつ星」に乗って、車窓よりの景色を見たいものである・・・・・。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第123回目 (H29.3.17.)

           [民泊新法」が方向性決まる
          

民泊サービスの適正化を目的とした、「住宅宿泊事業法案」が3月10日閣議決定した。  そのポイントは、
  @民泊事業者の都道府県知事への届出の義務化

  A運営日数の上限は年間180日で、各自治体の条例で制限できる

  B「家主居住型」の民泊事業者には、衛生確認と宿泊名簿の作成の義務化

  C「家主不在型」の民泊事業者は、その管理を住宅宿泊管理業者へ委託の義務化

  D民泊管理業者に対する国土交通大臣への登録

  E民泊仲介業者に対する観光庁長官への登録
               ・・・・・です。


ただ、私がお客様から預かり管理している、マンション(ワンルームを含む)は、ほどんど、総会において管理規約改正して、「民泊禁止」条項を入れております。


私は、民泊の本来の目的は、「家主との交流」、「もてなし」日本のその地域の「旅の手助け」であると考えます。
高齢化社会になった日本で、会社を定年退職し、子供達も巣立って、二人きりになった夫婦など、使っていないお部屋を民泊用に改装したりして、手料理でもてなしたり、親しく旅の相談にのったりする事は、年金以外の収入にもつながり、活力アップにもつながり、悪い事ではないと考えます。

又、今の時代は、簡単な翻訳機も今後ますます開発され、コミュニケーションがより良くできる様になると考えます。


問題は、東京の中心街の利便性の高い所に民泊用のマンションを借り、副業に、民泊をする、「金儲け目的の無責任」の民泊業者又は、個人だと考えます。


私は、家主不在型は、許可すべきではないと考えます。
皆様のお考えは、いかがです?
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第122回目 (H29.2.11.)

           賃貸借契約の保証会社加入要とは・・・?
          

最近、私の弟より親戚の娘さんが、お部屋を借りるのに、不動産会社から、強制的に保証会社に加入する様に言われている。保証人の父は、銀行員だが、それでも加入の必要があるの?との問い合わせがございました。


今は、賃貸の募集広告では、入居者はすべて保証会社に加入する事が義務付けられている場合が多くございます。特に、新築物件や分譲タイプ物件は、多くなって来ております。
本来保証会社を利用する場合は、保証人になるべき両親が亡なっているとか、限られた場合でした。入居者の職業、勤務先又保証人も同様、それらは問題ない場合でも加入させる。ただし、費用は、借主が支払うため、余分な費用必要となります。


これって、古い我々不動産会社からすれば、「問題」と考えます。何故なら、家主より管理委託を受け、入居者を選定するわけですが、疑問の所を本人に確認したり、保証人の親に「何か聞きたい事ないです?」等々コミュニケーションを取りながら、入居審査をするわけです。


それを、保証会社に加入する事により入居審査もゆだね、又家賃の滞納があったら、ある一定の期間、家賃保証もしてくれ又、退去の対応も保証会社がしてくれ、不動産会社も、紹介料がもらえ、不動産会社はまったく楽な事になるわけです。


入居者のほんの一部が滞納等するわけですから、トータルで保証会社も、儲かる。したがって次々に保証会社ができて来ております。


我々古いタイプの不動産会社は、単身用などは、保証会社は使いません。何でも分業、事務的な対応、書類さえ揃っていれば、それてOK、効率的なこんな商売は、やりたくありません。


古いやり方かも知れませんが、一つ一つ確認して進めて行く。契約には、十分時間をかけて説明する。絶対はないですが、これが不動産業者の本來あるべき姿と考えます。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第121回目 (H28.12.7.)

           表彰状をいただく
          

当社が加盟する不動産の協会の東京都本部創立65周年記念の式典があり、当協会には、不動産業者が、8800社加盟しており。当日、東京都の小池知事も挨拶された。


私が加盟する支部にも、約500社の会員がおり、その内の表彰対象の会社18社の一社となり、表彰状をいただく事になった。


確かに、一時、支部長に頼まれて、支部の役員や本部の代議員になった事があるが、私自身は、個人的に、偉くなりたいとか、人の上に立ちたいとか、人より有名になりたいとかの考えは持っておりません。


ただ、自分自身が、納得のいく仕事をしたい。自分の視点を持ってしっかり商売を行ないたいとの気持は、たいへん強く持っております。


したがって、少しでも勉強をして、自分を高める気持ちは、ずっと持ってやって来ました。いずれにしても、長く商売をして、この様な、身にあまる表彰状をいただき、感謝をしております。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第120回目 (H28.11.5.)

           お墓参り
          

先日、私の田舎の村全体のお墓参りがあった。

この日は、村全体で、いっせいに、各家が、ご先祖様のお墓にお参りする秋の行事だ。


私の実家は、弟の子供夫婦とその孫8人と弟夫婦と我々夫婦が参加し、とてもにぎやかであった。


先日、おじさんも90歳で亡くなった。今残っているのは父の妹一人と、母の妹一人である。われわれの上の世代のおばさん達が亡くなったら、次は、いよいよまだ先の事とは言え、我々の世代の順番になる。


生命あるものは、いつかは終わる。次の世代に思いをたくして、バトンをつなぐ。そして世界が出来た。


あいかわらず、世界は、混乱だ。
人々は、平安を求めているのに、戦争も続く。


仕事を引退したら、私は、自然の草木や植木をたびじにして、自然と調和して静かに暮らす考えだ。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第119回目 (H28.9.24.)

           東京電力の電話がつながらない
          

東京電力に、電気の使用開始や、停止の連絡をするための東京電力カスタマーセンターの電話が、大変つながりにくくなっています。

8月のお盆明け、管理しているアパートの退出後のクリーニング完了したため、停止の連絡しようと思って、連絡しても20分たってもつながらず、何度か時間ずらしてやって見ても、同じ状況で9月上旬やっとつながりました。


「何故この様な事、長期で続いているの?」
責任者にかわってもらって聞いた所、電力自由化のための質問が、(別の番号あるが)このカスタマーセンターにも来ていて、つながりにくくなっている旨の話でした。


以前は、この様な事はありませんでした。
何故この様な状況長期で続いているのを放置しているの? 私は、不思議でたまりません。


NTTのインターネット回線の光も、連絡しても賃貸のトップシーズンでなくても、たいがいつながりにくくなっております。
お客様よりの大事な連絡なり、申込がつながらないとは、我々の理解を超える状況と考えます。
NTTは、以前代理店を使った、たいへん迷惑な営業が続いた事がございました。


コスト削減はわかりますが、一番だいじな、お客様との最初の連絡の電話こそ、しっかり社員が電話を受け、お客様の声を聞く″受ける″、この辺の事を重視しない、大企業病のあり方は、いかがなものかと考えます・・・・・。


東芝の社員へのアンケートの件が、テレビで報道されていましたが、「ものを言いにくい社風」、「上からの達成不可能な現実ばなれした目標数字に、異をとなえられない雰囲気」大変問題と考えます。
三菱自動車の、燃費偽装も同根と考えます。


このままでは、日本の企業も、問題だ・・・・・。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第118回目 (H28.8.23.)

           バスタ新宿を見学して
          

先日、商工会議所の企画で「バスタ新宿」の見学ツアーがありました。テレビでも大きく放送された様に、新宿周辺に分散していた、19か所の”高速バス乗降り場”を南口のバスタ新宿1か所に集約して大変利便性の高い施設になりました。

新宿駅南口の先に「新南改札」が新しくでき、バスタ新宿に直結しており、バスタの中には、15か所の発着所があり、118社のバス運行事業者の利用により、国内最大のターミナルとなりました。


3階は、タクシー乗り場、東京都の観光情報センターもあり、旅行者には、大変便利です。4階は、バスを待つ人のターミナルになっております。


新宿南口の前の歩道も大きく拡幅され、何かあった時を考えると、たいへんすばらしい事と考えます。


バスタに隣接する、JR東日本所有の「JR新宿ミライナタワー」32階ビルも今回同時に開発オープンしました。JR様の案内により、再開発ビルも見学しました。最上階のヘリポート場や、入居テナントが決まった1フロアー650坪のオフィースも見学、天井高3mもあり、眺望は、都庁方面の高層ビルをはじめとしてすばらしいの一言です。
650坪と言えば、豊島区の建売住宅ですと、30軒分の広さです。賃料も坪4万円(月額)前後との話で、IT関係の会社にこのフロアーの入居も決まっているとの話でした。


このバスタを中心とする開発により、南口(新宿)方面一体が人の流れをともなう面としてつながり、再開発のあるべき成功事例を見る気がした。


バスタの上には、屋上広場や、屋上菜園があり、1坪月1万円、年12万円で希望者がミニトマトやナスなどの作物を楽しんでいる様で、元気で育っておりました。


池袋駅も一日の乗降客数は、新宿、渋谷につぐ第3位ですが、まだまだ街としても遅れている所があると考えます。  たいへん勉強となる「新宿バスタ」見学でした。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第117回目 (H28.7.27.)

           考え違いをしている一部の若者へ
          

今の一部の若者は、何か「考え違い」をしている者もいる様に感ずる。

〇「普通の事」していたのでは、ビックになれない。
〇金をもうけるのには、通常を超えた、リスクのある事をしなければだめだ。


そのためには、法律ギリギリ又は、超えるケースも覚悟も必要だ・・・。と考えているフシがある様に思う。それらは、「オレオレ」詐欺や「医療費」の還付金詐欺他、さまざまな事をやっている。


又、先日NHKでやっていた「モデルになりません?」と街頭で誘い、アダルトビデオに出演させる、本人が嫌がると「違約金」何百万も必要だとせまる。女性を食い物にして金をかせぐ。


これらは、勿論通常の商売(商行為)を超えた違法な詐欺の一つと判定できる。


こんな事やっていては、いい若い者がだめだ。
一時、その様な方法で「お金」を手に入れても、悪銭は、身につかない!!


その時は、夢中で悪い事をゲーム感覚でやっていても、それらの行為は、いつか自分自身にブーメランの様に加速度をつけ、自分に振りかかってくると考えよ!!

親にも言えない様な事をするな。
親兄弟や、親戚の人にも出来ない様な事をするな。


早く気がつかないと、寂しい人生の末路が待っているぞ。甘く世の中を見るな。ほとんど多くの人の人生は、日日の小さな努力の積み重ねの上に成り立っている。


大きくなりたければ、正しい方法、正しく努力しろ。


早く気がついてほしいと、皆願っているぞ。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第116回目 (H28.6.17.)

           賃貸市況を悪化させる、相続税対策。
          

先日も、新聞に「相続税対策で建設増える」。

「アパート空室率急上昇」の記事出ました。
首都圏(東京)を含む、空室率は、30%を超えており、東京23区でも33%と、2015年9月から6ヶ月連続でこの状況続いているとの記事です。


悪化したのは、2015年の夏頃よりとの話です。


各大手開発事業者は、持ち家の減少分は、貸家で埋めて行うとの営業方針です。住友林業、大東建託各社営業人員の増員です。


最新の統計になると、本年4月の持ち家着工は、都内は7.9%減、それに比して、賃貸目的の貸家は、20.1%増。この傾向は、はっきり出て来ております。


したがって、需給が悪化、空室率が高まって来ております。


今後は、いかにニーズに合った設備及び、賃料設定がポイントになり、しっかりアドバイスできる不動産会社の存在が重要となります。我々は、日々現場で戦っているわけですので、その辺はしっかりアドバイスして行きたいと考えます。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第115回目 (H28.5.16.)

           最近、離婚した女性の方多くなって来ている
          

当社は、平成元年より、営業していますので、色々世の中の流れを感ずる事あります。

最近入居者が、学生又は、新社会人で、お母様が保証人のケースは、お母様が離婚しているケース多く見られます。
ここで、離婚が、うんぬん言うつもりはありません。それぞれやむを得ない理由があって、そうなったわけですから・・・


当社の管理している、単身者用の賃貸物件より、若い女性の入居者より退出解約の連絡いただき、理由を聞くと、「結婚を前提に、彼と同居」する旨の方も多くいらっしゃいます。この件、ご両親様も、了解済との話です。


我々の年代ですと、昔は、こんな事は、とても相手の両親様より認めてもらえない年代です。今の親にすれば、盛大な披露宴をして2〜3年で別れるより、相手を、じっくり見定めてから結婚した方が良いとの考えも出てきている様です。


私のよく行く床屋さんの話でも、娘さんが離婚して実家に子供つれてもっどてくるケースもあり、孫の塾の送り迎え等たいへんなケースもあるとの話です。


「結婚観」も時代と共に考え方が変わり「時代の風」は、無視できないと考えます。

しかし、夫婦仲良く協力していく事は、いつの時代でも、子供の成長にとって、とても重要な事ですし、お互いいくら好きで結婚しても、欠点や、小さな違いはあると思います。


お互い、強く自己主張して対立しあうより、相手の良い所も悪い所も認めて、おぎない合う事だいじと考えます。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第114回目 (H28.4.30.)

           今の日本の財政で何が問題?(2)
          

大学生の就職先の人気は、常に「公務員」が高いランキングです。
理由は、@給料は、大手企業並み
A休みは、色々保証されている
B転勤も、単身赴任でなければ、勤務できない遠方地は少ない
C普通にやっていれば、リストラ対象にはならない
D人間的な生活おくれて、年金も良い
だから、今の大学生には、公務員は、大人気なわけです。


民間企業に、大学生が入ったらどうでしょう
@大企業に入っても、将来は、未定。
A残業は、多い。サービス残業だってある。帰りは遅い。
Bいつ海外や国内の遠方の支店勤務の辞令出るか、わからない。
C家族を残しての単身赴任生活もよくある話だ。
Dそんなに、努力して勤めても、会社ごと又は、部署ごと売却さっれて、つらい思いをする。


それでも、「公務員」と「民間大企業」の給料が同じだったら、あなたは、どちらを選びます?
多分60%〜70%の人は、公務員を選ぶと思います。
私の様に、何事も、自分の考えをハッキリ言う人間は、公務員や会社員には、おさまり切れず、自分でやって行くしかないと考えており、又、今までやってまいりました。


私が主張したいのは、総合的に考え、待遇の良い公務員の給料は、消費税を上げる前に10%〜15%は、まず下げるべきと考えます。各省庁の役人が考えた補助金は、緊急性、強い必要性なきものは、カットすべきと考えます。


各省庁、いかに予算を取り、いかに使い切るか。ではなく、いかに効率的行政運営や政策推進をさせたか、又そのシステムを構築したか。 この様な事を成し遂げた公務員には、それなりの出世や給料を出して当然と考えます。  そうでないものは、日本の財政事情を考えるにつけ、下げざるを得ないと考えます。


どの様な、家庭でも、自分の収入以上の生活を、長期に続ける事は出来ず、いずれ破綻すると考えます。


各、当事者は、不満でもしっかりやり切っていかねば、何時か日本もギリシャの様になってしまい、もっと強い痛みに苦しむ事になる。 今だと、まだまだやり切れると私は、考えます。
                                                                                                                                                                                                                                                                                             

   
第113回目 (H28.4.15.)

           今の日本の財政で何が問題?(1)
          

今回は、「社長の一言」と言うよりは、「私の主張」的な内容ですので、承知の上でお読みいただくと助かります。


来年の4月より、今の予定ですと消費税が10%に引き上げる事になっておりますが、現状の景気を考えると、多くの国民は、むずかしいと考えている状況です。
安倍首相になってから、海外よりの観光客も急増し、今や2000万人にせまる数字になってきました。観光産業を発展させる事は、良い事と考えますが、その関連の仕事を除けば、他の産業は、それほど景気が良くなって、収入が増えたと実感できる人は、少ないと考えます。


私は、これ以上消費税を上げる事については、反対です。
EUは、日本より高い税率(20%前後)です。しかし、EUの経済は、現状けして良くはない。したがって、マイナス金利政策を取っております。


日本政府は、高齢化社会に突入しており。年間1兆円づつ福祉や介護、年金の社会保障費が増えると申しております。これは、事実と思います。しかし、消費税を上げる前にやれる事を、やったのです?と私は、問いたい。


国民には、「マイナンバー」を割り当て、すべての所得を把握し、課税強化との方針は、「見え見え」です。国民を監視する前に、やる事、やらねばならない事があるはずです。


たとえば、国と地方の行政の分担のあり方、効率的な行政のあり方、これらに対して減らす努力を、政府なり役人なりが、どこまでやったのでしょう?
我々業界でも、提出書類も増えてきております。
役人としてのチェックは、必要と思いますが、結局、「天下り先」を作っているのでは、??と考えたくなる事もございます。
縦割り行政や各省間の縄張り争い的な事は、どうなったのです?


「政府」や「役人」の考えている「効率的な行政システム」とは、何です?


我々、小さな会社を長い事、やって来た立場からすれば、公務員の、仕事の進め方、あり方を考える時、いかがなものか、と感ずる事多々あります。
                                                      (次回に続く)                                                                                                                                                                                                                                       

   
第112回目 (H28.3.19.)

         商売は、デープに進めろ!!
          

今は、賃貸シーズン中で、入退去、リフォームの手配、入居審査、契約と多忙です。又、売買の依頼もありますので、本当に忙しくありがたい話です。

さて、最近は、居酒屋「和民」や「マクドナルト」の経営不振など、以前勝ち組″だったのが、あっと言う間に負け組″になってしまい。時代の流れと、その変化には、厳しいものを感じます。


我々、小会社は、特に大手の2番せんじでは、だめだと考えます。
先日、たまたま、テレビを見ていたら、日本橋の3代続く洋食店の事をやっていました。人気メニューは、「ふわふわ卵のせのオムライスドビグラソースかけ」です。それ以上に、常連客に人気のあるのは、81歳のおかみさんです。


今は、大手の飲食店は接客もマニュアル化して、余分な会話はしてくれません。私もそうですが、おやじ化しておりますので、そのあたりのコミュニケーションの会話の楽しさを求めております。当たり前の事ですが、若い女性にも相手にされず、自分の娘からも、めったに電話も来なくなっている現状ですから・・・。


今日の新聞にも。生活感のある店主の自宅で飲んだり食べたりするお店が、かくれた人気になっている現象がある様です。お客同士が仲良くなったりするアットホームな雰囲気と手作りのおいしい料理が人気の原因の様です。やはり皆心も疲れていると言う事なの・・・?!。


我々、小会社もデープ(深い)、すなわち個性の強い、通り一辺でない、ハッキリ営業方針の定まった、一般受けでなく、個別受けする商売をする必要あると考えます。


今後も当社は、デープな商売を引続き行ってまいります。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第111回目 (H27.12.26.)

         バランス感覚を持って投資して下さい
          

先日、当社のホームページを見た方より連絡あり、訪問したい旨でした。訪問の目的は、次の様なものでした。
現在、中古アパート6棟59室所有して投資をしているが、新築のアパートで利回りまわる、良い物件が当社にないです?との目的でございました。


希望利回りは、7%〜8%との事でした。
現在33歳で、家族あり、会社を退職して、専業家主として投資活動している旨でした。それもここ2〜3年ほどで、この様な棟数との事、大変おどろきました。


いただいた名刺には、
「一年で家賃収入3000万円人生を選び、豊かにする喜びを伝えたい」、「会社をやめ、収入も増え、家族との時間も増えた」会社を作り、「不動産投資講座」発信中と書いてあります。


今、この様な若い年代の「投資新人類」の方が増えている様に感じます。本屋さんに行っても、この方のバージョンアップされた「アパート投資本」も出ております。


若いですし、勉強熱心で、不動産屋めぐりも結構ですが、辛口の私流の表現で言わせていただければ、”ちょっと成功して”(今の所)、コンサルタント気分とは、心配な気がします。"ワンルームマンション投資"〜"アパート投資"まで、今の若い方の一部では、ブームになっておりますし、私に言わせば何か"FX投資"に近いものを感じます。


今は、金利も安いので、2%切った所の金利かも知れませんが、これから5〜6年先には、投資用資金の金利が3.5%ぐらいになる可能性も十分にあると考えます。


今、都内のそれなりのニーズのあるエリアで、駅より10分以内の新築で、まともな物件で、7%〜8%等のものはありません。


アパート経営は、単なる金融商品ではありません。今は、自信満々でも、私は、バブル崩壊時の多くの投資家が苦しむ姿を見たり、向学のために当時不動産会社のセミナーも見てきまして、この様な若い人の動きは、当時の様子と少し似ている気がします。
バランスを持ってやって下さい。
投資とは、リスクを伴う経済活動ですから・・・。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第110回目 (H27.12.05.)

         後継者への上手な経営の継がせ方
          

上記は、先日、私が加入しています、商工会議所の経営者交流会のテーマでした。講師は、中小企業診断士の栗原啓悟先生にお願いしました。


私なりに、先生の話を聞いて、なるほどと思った所は
@55歳までに後継者を決める。育成に10年はかかる。
A決めたら、自分の決定をふらふら変えない。
B社長交代の「儀式}複数回開き、内外共に表明し。
 新社長にも、それなりの気持を持つ様、持っていく。
C親子の場合、話し合いがスムーズに日常いかなければ、専門家を入れる。


又、後継社長(息子等の場合)は、次の事ポイント
@他人の責任(父親等の)にはしない物事の考え方できなければダメ。
A父親は、自分のコピーを作ろうとしてはいけない。
B自社の株式を5人以上に分散させない。できれば一人に渡す。会社の定款も株式不発行にしておく。


先生の話を聞いた後、フリーのトーキングして、ある大先輩の自分の会社を長男に譲った話を聞きました。
その大先輩の話では、常に一般社員と同じあつかいを息子にしていた。息子がやる気と成長を、忍耐強く持つ心が必要と感じました。


二代目は、初代よりたいへんと思います。
この変化の時代、会社をその変化に合わせて経営していかなければならない。高度成長期ではない現在、常に現在の会社の経営と未来の実行プランも考えて進まなければならない。


私自身は、基本的考えは、自分の人生自分で好きな様に切り開いて進んでいくのが、一番との考えですが・・・・・。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第109回目 (H27.11.14.)

         政府は、土地政策を、基本的に考え直す必要あり
          

旭化成建材の横浜のマンションの杭打ちの問題が、杭打ち業界全体の問題に発展し、今や建設業界全体の問題となっている。


以前から、大手が元受けしたのを、丸投げして、下の業者に施工させるとの話は、あった。場合によっては、ヘルメットなど大手の元受けのものを身に着けさせるなども聞いた事がある。


旭化成建材は、ほとんどが、下請けの建設会社の人間を、工事期間中だけ、旭化成建材の社員として業務をさせた形が多かったとの報道がある。


これから、この問題で少しマンション市況は冷え込むと考える。


私は、住宅問題こそは、都市の最重要課題と考える。住宅の価格は、市場にのみ まかせておいて良いの?との考えを持っています。


今や、東京の区部のファミリータイプの新築マンションは、5000万円台は当たり前になった。駅の近くだと6000万円台だ。 安倍政権になってあがったのは、土地と株と不動産価格だ。


特に、住宅価格が、上がるのが本当に良い事なの?ただでさえ手が届かなくなった新築マンション価格。むしろ都内のマンションの価格を下げた方が、消費に結びつくのではないか。 住宅購入適期となった30代〜40代の方は、将来の仕事の不安、子育て、住宅購入のための頭金不足で悩んでいる様に思う。


私の提案は、都市部の国等が持っている土地を、入札で高く売るのではなく、安く不動産会社へ売却する。その上にマンションを建て販売する。購入者は、20年間は、購入時以上の価格では、売却できない。それ以上で売った場合は、すべて税金に取られる。
この様にしたらどうだろう・・・。


上海や、シンガポール、台北やソウルなどもはや、一般の勤労者の手の届く価格を超えている。   住宅価格があがって、ハッピーに思うのは、高度成長の初期だけだ。この時期は、価格も上がり消費も上がる。


日本も他の国の失敗と思われる市場経済にまかせた住宅政策を続けるつもりか。


これ以上新築マンション価格が上がるのは、格差の拡大をもたらすだけと考える。我が国も、このあたりの事考える必要な時期に来た。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第108回目 (H27.10.20.)

         最近の「防除関係」の仕事も変わってきた
          

先日、来社した、知り合いの「消毒関係」の仕事をしている社長と話をした。その中で仕事の内容も変わってきていると感じた。


以前は、「住宅の白ありの防除及び予防施行」や「飲食店のゴキブリやネズミの駆除」などが仕事の中心だったが、今はこれらに加えて
 @カラスの巣の撤去(自治体よりの依頼の仕事)
 A害獣ハクビシンの捕獲(個人や神社よりの依頼の仕事)
 Bホテルのベットの南京虫の消毒(ホテルよりの依頼の仕事)
 Cアパートの孤独死の後処理等(アパート家主よりの依頼の仕事)


日本も、温暖化や、気象変動によって、有害な害虫や、害獣も変わってきて、仕事の内容が広がってきている様だ。


海外旅行者より、「南京虫」も一緒に持ちこまれる。その結果、南京虫駆除の仕事がふえる。ニュースにはなりにくい、裏の出来事である。


結婚しない、子供がいない。兄弟とはだんだん遠くなってしまう。
こんな都会の中で、一人淋しく亡くなる現象も時代の流れ?


いずれにしても、この社長の所は、ますます仕事が多忙で、繁盛になると感じた。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第107回目 (H27.9.18.)

         不動産業は、たいへんな難しい商売!!
          

我々の商売で、特に難しいのは、常に相手様がある事です。
「自己完結」のお仕事と違い、売買でも、賃貸でも、売る側の仲介に入る事もあれば、買う側の方の担当になる事もあり、賃貸も、家主より預かった建物の管理や家賃集金、入居者の選定をワンストップで担当していますので、なかなか、つらい時があります。


@当社の賃貸物件の広告を見て、たとえば仲介不動産会社がお客様を案内して、お客様が気に入って「申込」いただき、審査をしてお断りするケース等です。

 客付仲介会社は、なんとしても審査を通してもらい、契約にいたり、仲介料をいただく様にしたい。

 当社の立場は、お仕事の内容、年齢、話し方を通じての性格、保証人等、長年の経験から判断。家主に報告、了解を取るケース、又、家主様の判断に従う場合等様々ございます。

 家主様の大事な財産を守る。又、ルールを守って共同生活をしていただける? 十分私なりに考えて判断せざるを得ません。


A二つ目は、家主に、退出して募集をする際に、当社が求めているリフォームや、修繕が不十分なケースです。何故なら、お家賃が決まっていますし、費用のかかる事も多々あります。
 長年やっているので、ほとんど多くの家主様は、「当社の判断にお任せします」と言う方が多いのですが・・・。まだ、使用可ではあるが、かなり古い設備で交換した方がよいと当社が考えるケースなど。

 当社の考え方は、きれいな状態(賃貸募集物件)にして、それなりの良い入居者に入っていただく考え方です。


B売買等の案件で、相手方のお客様の都合で、契約日が直前になって、延期になったりする場合は、特に困ります。
 我々は、お互い、売る方も、買う方も又仲介会社同士もお互いを信頼して、協力しなければ、売買は成立する事が出来ません。
 自分だけ、いくら頑張っても、前に進めない事もございます。


広い視点と、勉強と判断力を求められる、何年やっていても、たいへん難しい仕事と考えます。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第106回目 (H27.8.11.)

         70年目の終戦に思う
          

又、8月15日がやってくる。今年は、70回目の記念の年になる。


今、安倍首相が進めている、米国等と協力して、日本の「領土」「領海」「国民」を守るための新しい新安保法案を提出、衆議院通過、こらから参議院に審議を進めようとしています。


日本全国で、この法案に対する反対運動が巻き起こっています。


公明党は、国会において、いくつかのチェックを行なうので、問題はない旨の説明をしておりますが、70年前の状況を見ても、御前会議の場で、希望的強気論のみがかわされ、その結果、日本各都市は、米国の飛行機攻撃により、焼土と化し、広島、長崎は、原爆まで投下され、家をなくし、家族をなくし、多くの国民を死に追いやった、この重き事実を考え、又南方方面の各国、各市民の皆様に、多大な犠牲と苦しみをもたらす結果になった。
これらも、すべて、「日本を守る」「国民を守る」が合言葉だった。


軍隊による、争いの解決は、エスカレートするだけになり、途中で止めるのは、たいへん困難だ。世界の戦争や紛争を見ればあきらかだ。


国民の感情が理性を超えて、声高方向に進んで行ってしまうと考えます。  したがって、その時は、時代の風の中での感情論が優先され、公明党の言う「歯止め」にはならないと考えます。


過去の戦争時代を生きた人々の声は、「もう戦争は、こりごりだ!!」「戦争に勝者も、敗者もない」人々に、大きな傷を残すだけだ。


だったら、日本は、もっと、もっと国連等の改革や、種々の紛争解決の働きかけを行ない、これらの解決のためにエネルギーを、使わなければならないと考えます。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第105回目 (H27.7.5.)

         大阪通天閣を見て
          

用事がありまして、大阪の方に行きました。私は、大阪は縁がなく、一度も観光した事もありませんでした。


大阪と言えば、私も古いですが「通天閣」、グリコの看板、「たこ焼」など頭に浮かびます。最近では、天王寺駅にオープンした「アベノハスカル」のデパートです。


時間がないので、心齋橋のアーケードを少し見まして、アーケードは外国人の旅行客がかなり来ておりまして、政府の進める観光立国化を強く感じました。


やはり、時間がなくても、「通天閣」は何としても見たいものだと見に行きました。行って見てびっくりしました。そのあたりは一昔前の「白黒」の世界という感じでした。もよりの「恵美須町駅」から「通天閣本通商店街」は、まさにシャッター通りと化し、街は、死んでいました。


1912年に一号の通天閣は出来、今で言えば、この通天閣のまわりは、「ディズニーランド」の様な人気と活気のある所であった様です。皆のあこがれの場所だった様です。今の通天閣は戦後(1956年)再建されたものです。展望台87mは、何かとてもクラシックで、海外からの旅行客の方が中心でした。
通天閣ができて現在103年経過しています、しかし、東京の浅草の商店街などまだとても活気があり、それに比して大阪の通天閣は、何故さびれてしまったの?私には、理由までは、わかりません。


しかし、東京の私の事務所がある池袋を考えますと、常に力を持つ会社が、出店して人を引き付けている商売をしています。三越デパートの所は、「ヤマダ電機」が来たり、駅前の靴店の所に「マツモトキヨシ」の店になったり、ドンキホーテが来たり、ABCマートがサンシャイン通りに、又「ユニクロ」があちこち良い場所にオープンしたりしと、常に時流にのった力のある店が、取って代ってよいその場所で商売を展開しています。
そうでないと、その場所は、過去の栄光をいだきつつ衰退に向かうだけの場所になってしまう様に思えます。


私には、今の通天閣には、昔のにぎわいを想起する事は出来ませんでした。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第104回目 (H27.6.12.)

         変化の時を迎えた池袋
          

私達が若い時は、池袋と言うと飲食を中心した繁華街と言うイメージでした。


その後、サンシャイン60が出来て、東京芸術劇場が出来て。今は、サブカルチャなどの街、アニメやマンガの街にもなってきました。


いよいよ、ここに来て池袋が大きく変わろうとしています。
その第一段として、豊島区役所の移転です。旧日ノ出小学校の跡地に定期借地にて東京建物に貸し、11階までを区役所が入り、それから上は、マンションとして販売いたしまして、区役所も5月の連休中に引越して業務をスタートしました。


旧区役所は、やはり定期借地契約を結び、建物を解体して、30階建のオフィースビル2棟開発予定であり。下の階は、9スクリーンの映画館ができる予定です。又、その隣の豊島公会堂跡地には、7階建のホールが出来、文化と芸術の池袋に変化する考えです 。


又、池袋の南側では、西武鉄道が旧本社ビルを解体して(現在完了)、7月より延床5万平方メートルのオフィースビル建設着工、総費用380億円のビックプロジエクトで、ワンフロアー最大600坪と池袋では最大となる予定。
又、東武デパート側とデッキで、東西つなげるプランもあり、以前から区の方でも検討していた事が実現される予定。2019年3月完成目標。


以前の飲食街と2つのデパートの街から、文化、芸術、オフィース街へと変化する。来るオリンピック開催の2020年頃、池袋も大きく変貌する。


人も街も、変わる時、又成長の時がある様に、池袋も、21世紀にふさわしい街に変わろうとしています。大いに期待致します。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第103回目 (H27.5.23.)

         変り続けなければ、会社は存続できない
          

今の時代は、ネットを通じての商品購入もかなり普及して利用されています。私も、先日、仕事関係の出張のため、航空券を購入しました。


テレビショッピングでも、つい「いいな〜」と思って、時々注文もしてしまいます。 先日は、庭の水やり用の伸びるホースを購入しました。これから暑くなる時は、自宅の植木の水やりには、便利です。ホースも絡みません・・・前よりも短時間で、完了します。


先日、テレビで日比谷花壇の事を紹介していました。今は、「花やプランター」を売っているだけでは商売は、伸びない。@新しい販売先の開拓 A花を使ったケーキの販売。を紹介しておりました。


@は、老人ホームの入居者に、花一式を用意して、日比谷花壇の社員がアドバイスしながら、アレンジメントを仕上げる。 又 プランターに、思い思いの花など植える。 ホームの入居者にとって、脳の活性化にもなりますし、それ以上に、それらを眺める事により、どれだけ”生きる力”が出てくる事かと、考えます。


Aのケーキの件は、食用の香りの強いバラの花ビラより抽出した、エッセンスを利用して、エクレアを試作して販売計画を立てていました。


日本一の年商200億円の花屋さんと言えども、常に時代に挑戦し、新しいサービスの提供し、今の商売に加えていかなければ、自然にパイが小さくなる日本においては、徐々に衰退してしまいます。


小会社と言えども、我々も自分を磨いていかなければ、又、高くアンテナをたてなければと感じました。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第102回目 (H27.4.28.)

         母校、拓殖大学キャンパス整備完了の完成式典に出席して
          

もう、卒業して、もうすぐ40年近くになるだろうか・・・。
我々が、卒業後の昭和52年より、八王子キャンパスが出来、1年生、2年生の時は、そちらで勉強、3年、4年は、一部の学部は文京の茗荷谷キャンパスに通う様になった。


その文京キャンパスが、平成17年より、3期に分け、約10年かけて古い建物を解体し、今の時代にあった新校舎を建設し、やっと本年1月、第3期のE館(図書館、教育棟)が完成し祝賀の式になった。


式に先立ち、このE館の内部見学会があった。地下1階、2階は最新システムの図書館だ。1階には、506席の大ホールがあり、当大学の3代学長(大正8年から昭和44年)の後藤新平・第2代学監(大正6年から大正11年)の新渡戸稲造、両先生の業績を記念して「後藤新平・新渡戸稲造記念講堂」とした、入り口に二人の像があり、これは、台湾の奇美実業のオーナーより寄贈されたものとの事。


当学校は、1900年桂太郎により、台湾の発展の人材育成の目的で創設された「台湾協会学校」がスタートであり。後藤(台湾民生長官)、新渡戸(台湾民政部殖産局長)の経歴あり、今もこの流れをいただき、「海外」特にアジア方面の研究等については、大学としても特に力を入れており、現在の大学の総長の渡辺利夫先生も、その方面の第一人者である。


「レンガ」づくりの本館(A館)を残し、その他はすべて新しい姿に変わった。ただ、キャンパスの中央にあった噴水は昔のままであった。


今後は、4月より、商学部、政経学部は、文京キャンパス、八王子国際キャンパスは、外国語学部、国際学部、工学部のみとなる。各学部4年間同一キャンパスで勉強する体制になる。


日本が大きく変わるこの時代、この時、約10年にわたる拓殖大学ルネサンス事業が完成し、9000人からの学生が、両キャンパスで学ぶそして社会に出ていく。今新しい校舎は出来た。ここに当拓殖大学らしい学風を持ちつつ、新しく変化していく必要がある。我々卒業生も、その「生きざま」を一人一人が体現し続ける事だいじと考えます。


この文京キャンパスは、学ぶ場所だけでなく、将来の地震等の時、地域の人々を守る場所になると確信した。


本日、この様に母校が生まれ変わった記念の式典に出席でき、私の人生の記念の一ページとなる。(平成27年4月25日記)
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第101回目 (H27.3.21.)

         法人契約は、使用に問題あるケースが多い。
          

賃貸シーズンの超多忙も、もう一息の所まで来ました。

このシーズンは、出入りのシーズンです。
卒業や、転勤、結婚と退出の理由は、さまざまです。


当社は、入居の際の契約時に「退出の際の入居者の負担する部分は、何か。」「どの様な場合費用負担が発生するか。」説明いたします。


東京都の「賃貸紛争防止条例」の説明と、具体的な、その建物ごとの注意を話します。たとえば、独立洗面台がついている賃貸物件については、洗面台の前に安いマットを敷いて下さい・・・とか、化粧瓶がすべって洗面ボールに落としてひびが入った場合は、入居者の負担になりますから、注意して使用して下さい。・・・とか。


特に、フローリングにキズつけない様に、「東急ハンズ」で購入した椅子やベットの足につける「フェルト」を差し上げています。


入居者より退出の連絡を受け、退出後のお部屋に行って見ると、利用年数長い割に、きれいな使用の仕方の方もいれば、期間それほど長くないなのに、どうしてこんなに汚れているのかと思う方もいます。


特に問題なのは、「法人契約」の入居者です。
家賃的には会社から振込みなので問題ないんですが、入居者限定の契約にしても本人とは、直接契約するわけでないので、通常の説明もできず、結局「使用の仕方悪いケース」多いです。そのほとんどは、男性の若い入居者のケースです。


当社も、基本的には、よほどのケースでない限り、法人契約は、断る考えです。
社宅代行など入っているケースは、スムーズに行きません。 やはり、入居者が契約して、説明を聞き、責任も発生する事自覚してもらうタイプの契約が、長い事この仕事やっていて、良い気がします。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第100回目 (H27.2.7.)

         ソニーが不動産に参入、大いにがんばってくれ!!
          

2014年4月、ソニーが不動産業に参入した。

以前トップのエレクトロニクス企業であったソニーが、ここの所業績不振のニュースが多い。リストラや無配など、昔のソニーを知るものにとって、信じられない現状である。


ソニーは、だんだんエレクロニクス企業から、エンタティンメントの「映画」や「ゲーム」「音楽」「銀行」「生命保険」など、ソフトサービス産業に力を入れてきている。この度、この流れの中で、昨年4月不動産業を立ち上げた。


そのコンセプトは、「顧客の立場に立ち、不動産のプロとして、顧客がより満足するサービスの提供」です。
たとえば、売買仲介ですと、大手不動産会社は、利益率を高めるため、原則、売主から売却仲介の依頼を受けたら、買主も自分で見つけて、手数料を双方よりいただき、利益率を高める戦法が一般的で、この様な方向で大手不動産会社が、活動しているのは、事実です。


ソニー不動産は、この様な事が本当に、顧客のための事なのか、本当に正しい事なのか、より一層情報をオープンにして、売主のため、より良い買主を見つけるべきではないのかとの主張であり、これは、その通りと考えます。


仲介手数料も、売買金額に3%+6万円と消費税8%を加えたもの。例として、3000万円の仲介でしたら、1,036,800円(税込)となります。ソニーは、一律の、この様な手数料は、おかしいと考えており、仕事の量や、経費によって値引きもすると言う考え方です。
これも正しい話と考えます。

今後は、特に売買のマンションの仲介市場においては、大手不動産会社には、影響は出てくると思われます。


ソニー不動産のスタートの原点「消費者目線での、これはおかしい・・・」その改革とあるべきサービスの追求は、良しと考えます。
しかし、自分だけが正しい様な主張は、「象」一部をさわって、お互いが言い合っているがごとくであり、この業界は、たいへん奥が深いのです。


不動産業者の多くは、中小会社であり、大手とは違う営業方針により、顧客満足度を高めるべく努力しているわけであり、当社においでもソニー不動産が主張されている様な事は、すでにやっております。


西山社長の意気込は、良し、されど商売は、「あきない」とも言います。飽きないように忍耐強く、まちがっても不採算で事業のリストラなどない様に願います。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第99回目 (H26.12.12.)

         何事も程度がだいじ。
          

今、衆議員選挙の最中です。政府としては、何としても景気を良くしたい。景気を良くするためには、「消費」を増やしてもらいたい。わかりやすく言えば「お金」を使ってもらいたい。


日銀も、インフレをおこすため、市中に大量のお金を供給している。それでも、多くの国民は、手取り給与は増えていない。それ以上に、円安のため食料品等、前よりもだいぶ上がっています。したがって なかなか消費は、ふえません。


政府は、お金を持っている「富裕層」の60歳以上の親や祖父母から、子や孫に、各種贈与のワクを拡大して、消費に、徐々につなげていく作戦です。
  @子や孫への教育資金の贈与 1500万円まで無税。
  Aついこの間まで、孫を「養子」にして、節税対策に使う。
  B110万円以内だと無税のため、孫の通帳に、おじいちゃんが振込。
  C子供版ニーサ(少額投資非課税制度)を2016年より、政府創設を計画。内容は、年間80万円までを上限に、
 親や祖父母が資金を贈与OK。目的は、金融資産の移転と経済の活性化。


何とか景気を良くしたい、その気持は、わかります。
しかし どうでしょう、成人前の子供達にとって、本当に良い事が・・・。
小、中学生の子供の通帳に、おじいちゃんから、もらった何百万から何千万単位のお金が入っている事は、どうなのか・・・。
そんな子供が成人して自分で自由に使える様になったら、どうなのか・・・。


「働く」事って何です?
「お金」って何です?


人様が、出来ない事や又面倒な事を、解決又行って、その代価として「お金」をいただく、たいへんエネルギーと勉強と気力と体力が必要な事なのです。
だから「お金」は、だいじで、ありがたいものなのです。


政府は、景気を良くするために、又、お金持ちの方は、節税や孫を思う気持から、「良かれ」と思ってやった事が、結果としてやりすぎると、悪い方向に行ってしまう事多々ある事です。


何事も程度が、だいじと考えます。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第98回目 (H26.11.26.)

         離婚が多くなった日本
          

最近は、「結婚しない若者」の話題や「したくても出来ない収入の話」や、年配の方の「熟年離婚」や「できちゃった婚」さまざまな問題が社会問題化しつつあります。


「少子化」の問題も、日本をゆるがす大きな問題になりつつあります。


最近、当社が賃貸の募集委託を受けている建物の募集に、あちこち立合う事多いですが、離婚を前提の一人暮らしする旨で、内見に見えられる方もいます。皆様「しっかりした社会人」と言った感じの方が多いです。

離婚と言うと「夫が浮気」をしている。又「夫が暴力をふるう」「妻が、浪費癖ある」と言う風なケース多いの?と想像しがちですが、一例としては、あるかも知れませんが、やはり「性格の不一致」「考え方の溝」を埋めきれないと言った事が多いのではないかと推測します。


私の考えは、縁あって夫婦になったのなら、お互い夫婦喧嘩は、当然あるとしても、
 @出会った時の感動や
 A結婚披露宴で、多くの人々に祝福された感動や
 B今まで、育ててくれた両親の「幸福」になってほしいと言う強い願い。
を、考えた時、離婚をする方向に進んで良いのか、少し考えてもらいたいと思います。
当然、離婚をする二人には、お二人の「言い分」もあるとは、存じますが・・・。


人生は、「良い時」ばかりでなく「苦しい時」もあります。
一人では、人生の重荷を持って進めなくでも、パートナーに力を貸してもらう事により、そんな重荷の人生であっても、何とか進む事が出来るものなのです。


おじさんの説教的になりましたが、
@、A、Bを思い出して、良い方向にお進み下さい。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第97回目 (H26.10.13.)

         不動産勉強の会解散
          

話は、25年前に遡ります。不動産業界新聞の「住宅新報」主催のセミナーがあり、毎週1回3時間の勉強会が半年ありました。その、勉強会に参加した仲間の有志が、セミナー終了後も、継続して年に数回集まる事にしました。


私が一人幹事で25年続けました。
その後、仲間の推薦した方にも何人が入っていただき、メンバーとしては、不動産業者(経営者)、会社員、弁護士、設計士、不動産鑑定士、司法書士など15人ほどのメンバーで、長い期間続けて来ました。


会の目的としては、「会は大きくせず、限定されたメンバー」で本音の情報交換を行う事を目的にしました。


当然、わからない事を、この仲間の人に聞いたり、教えたり、仕事をお互い協力して行ったり、当社も25年もやってこれたのも、仲間の力も大きかったわけです。


ところが、もはや25年経過すると、亡くなる方、仕事を離れる方又、第2の人生でペンション経営をされている方、又、生涯現役の方針の方もいたり、センチュリー21に加盟して一層会社を発展せようと進まれている方もいたり、人さまざまです。


しかし、始めがあれば、終わり(締め)もあるると考えます。
この会を一度締めても、長期にわたる交流は信頼の上に成り立っていますので、個々の交流は続きます。


最後の会合は、いつもよりグレードアップして、11月にメトロポリタンホテルで会食しながら進めます。
25年は、過ぎて見れば、一瞬であり、多分人生も80年生きたとしても、本人にとれば、一瞬と思います。
日々、勉強であり、情報の収集と分析は、必要であり、向かって行こうとする心が大事と考えます。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第96回目 (H26.9.10.)

         皆様お気をつけ下さい
          

本日、当社が管理している、1ルームマンションの家主様より、私が不在の時に、会社に連絡ありました。この家主様には、御紹介にて、御親戚の方の自宅の売却や、関西圏の所有のファミリーマンションの売却も担当させていただいた、ありがたい方です。


事務所に帰って電話をかけて見ると、次の様な内容でした。
@所有マンションの管理会社の工事部の人の様な話で、所有しているマンションの入居者が出たがっている。
A理由は、室内の床に大きな穴が出来た。9月10日までに出たい様だ。
Bこのままだと安い賃料でしか貸せない。


これに対し、家主様は、
フローリングは、今年3月張替たばかりです。
管理は、花鳥不動産に頼んでいるので、聞いてみる旨の返答したそうです。


家主様の立場では、3月末に入居したばかりで、半年で出るの?3月工事したばかりで、穴があいたのも困ると、お考えになったと思われます。 大変心配され連絡下さったと思います。


当社としては、まず入居者の携帯に連絡し、つながらないので、入居者(学生)のお父様(保証人)に連絡した所、「娘からその様な話を聞いてないが・・・?!」との話でしたので、「本人と連絡取り、当マンション全体の管理会社に連絡したかどうか?又、退出の予定あるの?」確認の上連絡下さいと話しました。

その後、連絡あり、「娘は、その様な連絡はしていない旨の話でした」。


何故こんな電話があったのかを考えて見ますに、1ルームマンションの買取り業者が、所有者を不安がらせて別の営業と組み、安く買取る作戦と予想されます。
投資用マンションを所有の方は、ご存知と思いますが、ダイレクトメール、電話等により「ある事、ない事」言って営業してきます。

特に今回のケースは、営業を超えた、詐欺のレベルと考えます。管理会社名まで持ち出すとは、・・・・・。


ご注意下さい。1ルームマンションの専門業者は、問題が多い会社が多いと考えております。
困った事があったら、1人で思い悩まず、まずご相談下さい。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第95回目 (H26.8.9.)

         長い事、自分の会社をやってみて
          

当社も、創業以来満25年、自分の人生の重要な期間ほとんどの生活を、仕事の方にエネルギーを向けてやってまいりました。週休2日でもなければ、夜どんなに遅くまでがんばっても、当然残業代はでません。でも、小さな会社は、1人で何役も担当し、不可能を可能の領域まで持って来て、進めて行く、これが「努力」でもありますし「励み」でもあると考えます。


現在日本には、386万社の会社があり、小規模事業者は全体の86.5%の334万社です。中規模は51万社で13.2%。大企業は、1万社で、わずか0.3%です。


日本のほとんどの会社は、小規模事業者であり、2009年から2012年にかけて、小規模事業者が8.8%減少しおており、特に減少目立ちます。


社長になったら給料取り放題、交際費は、800万円まで使い放題・・・と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、現実は、まったく違います。毎期毎期赤字にならない様に、会社経営していかなければ、金融機関に相手にもしてもらえませんし、又高い金利の提示を受ける事になります。交際費なども、私などは、俗に言うきれいな女性のいる「クラブ」など行った事ありません。


だったら何がおもしろくって、社長を25年やっているのかと申せば、「自分の考え」「自分の決定」で、すべてを進められるからに他なりません。良くも悪くもすべて大元は社長の責任と結果なのです。


まして、事業を通じて、お客様に喜んでいただける事は、たいへん有難い事です。


まだまだ自分に鞭打って、しっかりやっていかなければと思う所です。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第94回目 (H26.7.16.)

         変な電話
          

当社が管理しております、山手線内の1LDKの分譲のマンションの賃貸物件ですが、先日、家主様より次のような電話がありました。
かかって来た電話の内容は次の様なものでした。


「このマンションは、耐震診断の結果、マンション全体で5億円位かかる。あなたの負担は、1000万円ほどだ。今、このマンション7割は、賃貸に出しており、しかも、ほとんどは、客が付かないで空になっている。賃料相場も3万円位になった。あなたも早く売った方が良い、私が買う。」との電話であった。


これは事実なの?とのお問い合せでした。
私は、次の様に家主に質問しました。
@どこのだれから電話が来た?
A今年のマンションの総会決議事項や議題又報告に上記の話が載っている?確認する事。
B取りあえず、管理人に、7割が賃貸に出しているお部屋なの?又、空部屋がそんなに多いのは事実?確認する事。


次の日に、家主様から電話あり、その様な状況とは違う事が判明しました。


所有者を不安がらせて安く買取り、儲ける。
最近のワンルーム専門業者の営業も、これに近いものがあります。
頼みもしないのに、来る電話は、大概こんなものが多いです。
皆様もご注意下さい。                                                                                                                                                                                                                                       

   
第93回目 (H26.6.30.)

         京都のマンションの売却の依頼を受ける
          

当社が管理しています、物件の家主様より、京都の宇治市内のライオンズマンション宇治第2の65.92uのマンションの仲介を頼まれました。この3月末まで賃貸に出しておりましたが、退出した機会に、売却の相談をいただきました。


家主様の元には、何の名簿を元にして電話を掛けてくるのか、不明ですが、京都の色々な不動産会社の営業の方から、「売却しません?」の話があり、価格もバラバラですし、いい加減な話も多いと言う事で、「京都では、仕事も遠くて大変と思うが、良く調べて相場にて売却してほしい」とのお考えでした。


6月19日〜20日、東京駅より朝早く新幹線で京都に向い、一泊して、物件の室内の様子の確認、役所関係及び登記所関係の調査、最後に不動産業者へのヒアリングと進め、報告書作成して、1320万円での仲介委任を受けました。


建物は、平成7年築で、全88戸、大規模修繕工事も2010年完了しており、静かで良いマンションでした。
京都駅より、奈良線で快速3つ目約17分、下車徒歩8分。近くには、大型のフレンドマートやコンビニ又郵便局本局もあり、大変利便性のある所です。


我々のエリアですと、ターミナル駅池袋より、西武線で急行停車駅ひばりが丘駅あたりと同じと考えますが、価格は広さ、築年を考えても倍にはなると考えます。

この差は、何か。
やはり、東京の持っているエネルギーが、そうさせていると思います。東京のターミナルの各駅は、朝の人波が恐ろしいほどのパワーです。


宇治市は、約19万人の人口ですが、観光の人々は、歩いておりますが、全体に静かです。


住宅ローンに苦しむ住宅の問題は、東京の問題、東京のワンルームなみの家賃で、ローンが返済できる京都宇治の現状は、うらやましくも思われます。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第92回目 (H26.6.10.)

         行政を変えるシステム
          

先日、こんな事がありました。

税理士の紹介で、お客様が相続したミニマンションを、当社担当しております。その内の一部屋が”空”になりましたので、募集して、良い方に入居決まりました。


当社は、契約の時ゴミの分別表を、お客様にお渡しして「分別の方法」「何時出す?」などを説明しております。
契約まであまり時間がなく、品川区の清掃事務所に理由を説明して、分別表を送ってくれる様に依頼しました。無料が無理であれば、着払いの宅急便でもいいと話しました所が、電話口に出た職員は、「郵送」で送る事はしていない、希望があれば、取りに来るか、又は、入居者のポストの方に入れる事も出来る旨の話でした。

私は、「単身用なので、こちらでしっかり説明して、分別を守ってもらいたいために説明をしたい」と話しましたが、「郵送では送っていない」の一点張りでした。


この件の対応を私は、不満に思い、品川区の行政の方に電話で話した所、1ヶ月ほどして、広報公聴課より担当の環境部長名で書面が届き、その内容は「職員の対応が、社会環境と乖離があった事は、否定できません」「今後については、送料負担いただける条件で郵送等の方法取り入れます」との回答ありました。

私は、たいへん嬉しく思いました。

市民の小さな声を行政に生かそう。その様な品川区の態度はたいへんしっかりしたものと感じました。


我々は、行政に対して、「どうせ言ったって何も変わらないよ」と思ってしまいがちです。我々が声を上げて「変だと思う事は変だ」と発言して、世の中を変えていく事重要と考えます。


そうすれば、国の1000兆円を超える借金の事だって、本気でやらざるをえないと思います。
皆さん、声を上げて行政や、国を変えましょう。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第91回目 (H26.3.31.)

         小さな商売でも、少しは役にたっている!!
          

1月から3月は、賃貸のトップシーズンです。卒業、転勤又実家にもどるなど、理由は、さまざまですが、それぞれの思いを胸にいだいて、新しいスタートを切ります。


先日、当社が管理する建物に、20代の社会人男性の方にご入居いただきました。 その方は、「聴覚障害」のある方で、現在大学卒業され勤務されている方でした。


当社としても、初めてのケースなので、来社いただき筆談にて面談して、しっかりした考えの方と理解する事出来ましたので、保証人(親)の確認をして、入居いただく事になった次第です。


家主様は、もしお部屋の火災警報器鳴っても、障害のために聞こえない。それでは困るので、何か調べて下さい。との指示いただき「パナソニック」の相談センターに相談し、今回新たに、火災警報器の信号をワイヤレスで受信して、光で知らせえるタイプを当社立ち会って取り付けました。
これで、入居者も、親も、家主様も、管理している当社も皆安心です。  家主様には、特別の出費になりましたが、ありがたい事です。
お互い、少し相手の事思って、物事進めれば、何事も良い方向へ進むと思います。


このシーズンも、だいじな若い方々が、進学や就職のため、当社が管理する建物に入居いただきました。
お部屋を、きれいにして入居いただく。困った事には、早く対応する。 我々の小さな商売が、役に立っていると思います。


1つ1つの会社の小さな商売が、社会を支えているとも考えられます。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第90回目 (H26.3.10.)

          親子の関係の重要性について
          

私も、自分の会社を25年もやっていますので、色々なお客様を見て来ました。
たとえは、お部屋を解約する場合でも、入居者本人でなく、親より連絡してくる方もおります。入居する時は、18歳でも、解約して退出する時は、22歳になっております。  もう立派な大人だと思うのですが、少ないケースですが、親より連絡くる方もおります。


学校卒業したら、社会に出て、1人でやっていくためには、何でも自分で考えて、自分で行動する。この様な姿勢が大事です。親から見れば、まだ子供でも、意外と1人になれば、皆、思っている以上に、しっかりしているものなのです。


先日もある、30歳ぐらいの女性経営者の方と店舗を契約しました。色々、入居審査をかねて話を事前に聞いたのですが、若いのに大変しっかりした考え方をしていて、びっくりしました。


私がその方に、「あなたは、親よりどんな教育を受けたの?」と聞いた所、その方の父は、若い時海外に留学していて、海外の友人もよく自宅に来て、色々交流する様な家庭だったそうです。
すなわち、小さい時より、自分の意見や考え方を持ち、発言や行動をしていく。自分で問題を見つけて、良い方法を探して問題を解決していく。


日本の親の多くは、「良い子」になる様に、「勉強できる子」になる様に考えても、小さい時から、独立心を植えつける教育が少ない様に思えます。


親子の関係や、子供の育て方は、本当に難しいですね。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第89回目 (H25.12.18.)

          広島アンデルセンを訪問して
          

最近は、本当に忙しくて、「社長の一言」も書く余裕がありませんでした。


先月、豊島区の商工会議所の経営者交流会のメンバーと広島の平和記念公園とパンのアンデルセンに行って来ました。
広島の平和記念公園では、ボランティアのガイドさんの説明を聞いたので、とてもよくわかりました。現在公園になっている所は、密集した住宅街だった所で、公園は、それらの原爆の被害地の上に、土を盛って公園を作っている事。だからまだ60〜70cm掘れば、当時のものが出てくる事。
今はきれいな公園ですが、この土地の下に、多くの悲しみが深く入りこんでいる現実を理解する事ができました。

又、広島いや、全国的に有名なアンデルセンのパン(デニッシュ)の店の本店ビル訪問し、現在創業者の奥様の高木彬子氏(現在相談役)の話を聞く事が出来ました。いくつかの経営のヒントの話が出て来ました
 ○あたり前の事をこつこつやり続けて、けしてあきらめない。
 ○競争に巻き込まれない商売。それは、質の追求だ。
 ○たった一つの商品を育てていけば、次々と商売は広がっていく。
終戦後まだ、パン食めずらしかった時代に、まず、商品を売る前に、パンを食べる生活の提案をする。
元、広島銀行の古いビルを、1967年購入、当時 パンを売るのにあんなビルを買ってどうするの?と皆に言われたそうです。

しかし、今それが、パンを売るための、文化ステーションとして、「おしゃれで」「楽しくなる」建物として8階建のアンデルセンの精神を表現する建物になっています。


たいへん勉強になりました。高木様ありがとう御座いました。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第88回目 (H25.10.25.)

          なかなか思う様に行かない、我々人類
          

本来、日本の10月は、晴天のもと、「運動会」や「旅行」など、すがすがしい青空の下、あちこちに出かけるのが、この季節の楽しみです。
しかし、最近は、特に今年は、10月でも30度になる日もあれば、又、強力な台風が週末に、27号、28号とダブルで来るとの予報もあり、今週の週末も、又大雨、や強風になりそうです。


お隣の中国でも、冬は、各家庭で石炭を使用するので空気が悪くなる事はあっても、今は、秋の内からPM2.5が飛び回り人々は、マスクをつけ、外出するありさまです。


人々は、豊になるため、生産活動を活発に行い、より便利に、快適にくらすため、エアコンや車を使用して排気、排熱で自然のサイクルをみだし、もっともっと日々頑張って、会社員は、会社に貢献して、「給料が上がる」様に、ますます人々は、先をあらそって動きまわり、ついに南極や北極の氷まで溶け出して、南太平洋の島々は水浸しつつあると言う所まで来ました。


人間が、頑張れば、がんばるほど、目指していた方向と違う方向へ進んでしまう。私もそれなりの年齢になり、すべては「バランス」が一番重要な事は、理解できる様になった。 しかしそれが一番難しい事なのだ。我々人間にとって。我々人類にとって。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第87回目 (H25.9.26.)

          日本は、世界の先例となる?!!!
          

東京都がまとめた、2013年1月時点の都内の総人口のうち、65歳以上が20.95%、275万人になり、過去最高になった。東京オリンピックが開催される2020年は、30%が65歳以上になり、超高齢化社会を迎える。この様な例は、世界では まだないと思う。


「年金」「医療」「介護」、消費税を8%に来年4月から上げてもまだまだ足りないとの事である。


私の事務所のあるビルの中でも、70代後半の弁護士先生もいれば、70代中頃で毎日出勤して仕事をされてえいる経営者の方もいます。これらすべての方に共通して言えるのは、皆「若々しく」「老人老人」していない、頭もシャープ、身のこなしもシャキットしている。老いを感じさせない方々です。

我々は、自分の会社ですから、まだ先輩から見れば「若い」わけですし、定年もないので、まだまだやるつもりでおります。


人様の少しでもお役にたって、フィーをいただく、多少のプレッシャーこそが元気の源。
最近は、そのためにも、少しキチット休みを取る事、必要ではと考える様になりました。


日本は、世界の先例となる、元気老齢国になれる?!!!
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第86回目 (H25.8.31.)

          半沢 直樹
          

今、TBSの日曜夜の9時からの連続ドラマ「半沢直樹」が巷では、話題になっている。


半沢直樹が勤務する大手都市銀行を舞台に、仕事上、さまざまな問題を主人公の半沢が、解決していく、今の世にめずらしい熱い男のドラマである。

決めゼリフは、「やられたらやり返す。倍返しだ。」視聴率も30%近く、本も190万部とベストセラーになっているとの事です。


このドラマのどこが、多くの人を引きつけるかと言うと、私の考えでは、「サラリーマン」とは、波風たてず、協調して、時には、長いものにまかれて、柳の如く、しなやかに定年まで勤めるものと言う一般のイメージがあると思います。


ところが、主人公の半沢は、まったくこの逆の生き方で、何しろ「熱い生き方」なのです。自分を信じ、信念をつらぬき、どんな理不尽なやつにも、負けない。多くの人が、半沢の様に生きたい、でも現実はとてもとても・・・。 と言う所ではないでしょうか。


8月25日の放送分では、元同期(今は、出向先の電気会社の経理部長)が、出向先でも、いやみを言われ、元勤務していた銀行に、融資の件でお願いに行っても、いじめられ、もう すっかり気力を失ってしまって、銀行の前の歩道で、崩れ落ちてしまった。 そこに、同じ大学の剣道部で、元同僚の半沢が通りかかり、彼を見てすべてを理解して、彼に「俺につき合え」と言って、剣道場に行って、とことん打ち合い、彼も忘れかけてしまっていた昔の自分を取り戻す。

     ジーンと来ますね。


私も、まだまだ熱くやりますよ。
人生熱くやらなければ、面白くないですからね。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第85回目 (H25.7.10.)

          豊島区の木造密集地域を見学して
          

私は、豊島区の商工会議所の不動産分科会の会員にもなっております。現在「首都直下地震」や「南海トラク」の大地震の可能性も少しづつ高まっています。


そんなわけで、地震の発生を踏まえて、大規模火災が想定され、特に木造住宅密集地域は、道路も狭く延焼により、住宅の焼失や人命も危険になると言う現実がございます。
ここ、豊島区でもこの問題解決のため、プロジェクトがスタートしています。我々不動産分科会でも、「百聞は一見にしかず」の様に、まず「現場」を見学すると言う事で、豊島区地域街づくり課の職員の案内で現地を確認いたしました。


特に、東池袋4丁目、5丁目は19.2ヘクタールあり、「不燃化特区」として、東京都と区が連携して、避難路の道路整備、公園整備、老朽建物の不燃化建替え事業等などを強く促進していく地域です。
現在、不燃化率は、59%ですが、あと7年後に70%にアップさせていこうとするものです。
@老朽建物除却費支援 Aコンサルタントの派遣 B公営住宅の優先的入居あっせん C建物設計費の一部補助等を通じ、進める計画です。


しかし現実の問題は、車も入れない所に、古いアパートや古い住宅が軒をつらねてあり、住んでいる方も年配の方が多くなっている。「今のままで生きている間は、よい」との方もいます。


私の見た、問題点をのべます。
@道路拡幅のために、収用され残った土地(三角の地形など)で小さな土地は、都が買い上げでくれない、所有者にすれば、半端な土地が残されても使い道がない。

A不燃化率を上げるため、木造老朽住宅を解体して、そこに高層マンション建設する。一見、きれいに整理されたかの様に見えるが、今までのこの地域で声を掛け合う、又なにげない会話をするコミュニティーが失われてしまう。
安全のために、オートロックがマンションの入口にあり、高齢者が、マンションに入居しても、孤独感を持って、出歩かなくなり、体が弱って、室内に篭り心身ともに体調が悪くなる事例あります。


したがって、区が公園予定地としているその隣接には、低層の地域の特に年配者の方のための住宅を建設して、コミュニティーを、なくさない様にする事がとても重要な事と考えます。
いずれにしても、時間のかかる、難しい事業と感じました。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第84回目 (H25.6.15.)

          輝ける生命にも、いつかは、終りはある
          

最近、母の具合が悪く、病院に入院しているので、故郷の病院の方に、家内と見舞いに行っています。


食事が食べられなくなってしまい、水分や栄養補給の点滴を受けております。医師の話によりますと、これも「痴呆」の一つの現象との話です。
ただ、「痴呆」と言っても、すべてが、わからないわけではなく、私の事も、家内の事もわかりますし、それなりの会話は出来ます。
しかし、私達の子供も一緒に見舞った時は、私が、母に何度話しても、母は、「へー、そんなに大きくなったの・・・」と言って、又2〜3分後に、子供達の事がわからなくなってしまうと言う状況です。


母は、自分自身は、「どこも悪くない」と言っていますし、「点滴」を受けている事も認識はありません。
しかし、私達が、見舞に行くと大変喜んでくれますし、病院でも、ありがたい事に少しでも体を動かせる様に、「機能低下を防ぐリハビリ」を行なっていただいております。食事を取れない状況でも、少し立つ事も出来ますし、本当にありがたい事です。


大正生まれで、戦争中が青春時代で、長女のため、兄にもしもの場合を考え、家のため、縁談話は、たくさんあったが行けなかった。戦後復員して帰って来た父との事も聞いた事もあります。   その父も、15年ほど前に亡くなり、今、母も終りの時も迎えんとしています。


森の木々の葉が春になれば、光輝く緑色になり、やがて冬になり、茶色に変わり、風に吹かれて地面に落ち、又他の木々の栄養になる。

この地上(この世)は、永い間、人々の「思い」や「悲しみ」や「喜び」を日々飲みこみ、何もなかった様に過ぎて行きます。


私は、母が一日でも永く、生命が輝き続ける事を強く願い祈ります。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第83回目 (H25.4.27.)

          台湾の問題・・・それは、不動産の高騰(3)
          

アジアの人々は、特に不動産については、強い関心と「富の表現の道具」なのです。人口も多く、都市の中で、立地の良い場所は少なく、中国でも、シンガポールでも、韓国でも、台湾でも、居住用のマンションがあまりに高くなり過ぎて買えない。特に若い人々にとっては、親がお金持でもない限り、無理な状況になっており、中国などは、マンションを持っている事は結婚の条件の一つになっている所もあると聞いている。


私も、商売柄台湾の不動産がどうなっているの?興味がありますので、ある不動産業者を訪問して聞いた所、商売は、昨年より悪くないとの話でした。
台湾のマンションの1住戸の専有面積は、一般的に日本の1.5倍強あり、日本と総額はそれほど変わらない様だ。

良い立地の利便性の良いマンションは、築10年以内の中古物件でも、1億円前後(日本円で)は、珍しい事ではなく、それらの取引もかなり活発の様で、最近では、1.7億台湾円(日本円で5.3億)の物件も販売されるとニュースでやっていた。
日本と違って、中高年の方の購入需要もかなりある様だ。


この事は、ここ最近の事ではなく、10年以上続いている様だ。まさに日本人がそうだった様に、台湾の方に不動産は値下がりする可能性高いと話しても、実感として理解できる方は、いないと思います。


そんなわけで、台湾のお金持にとっては、日本の高級マンションは割安に見える様で、台湾人専門の日本の不動産を販売する不動産会社も、東京都内にあると聞いていますし、台湾でも営業活動をしているとの事です。
しかし、台湾の方に忠告しておきます。日本の不動産は、買うのは、簡単でも、売却するのは、たいへん難しいですよ・・・と。
日本では、1億を超えるマンションの取引の市場は、とても小さいですし、このあたりの事十分研究しないと、後で苦労する事になりますよ。


基本的には、どの国の人の欲も同じと考えます。。
しかし、努力して働いても購入できない不動産の価格は、人々の格差の問題になり、持っている人々と、持っていない人々の衝突につながり、いずれは、社会の不安定要因につながります。


不動産の行きすぎた高騰は、いずれ大きな調整を生み、経済に影響を与えます。
この問題の解決は、台湾の人々が、自分で考え、解決策を出していかなければなりません。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第82回目 (H25.4.24.)

          台湾市民の生活を見て、日本を考える (2)
          

日本では、仏教と言うと[寺」をイメージして、親族が亡くなった時、葬儀等を通じ、仏教の教えや人の[生や死」を考えると言うレベルと思います。


台湾では、通常家庭には、大きな仏壇があり、仏様や、先祖に対し感謝の心を常に表現し、家族、一族のつながりを強めております。
子供達も、自然と一族の「生命の誕生」や「死」と言う機会に接し、人間の生き方を考えるチャンスが多くなり、自然と仏教に日常的に親しむ機会多くなります。


多くの市民が、自分の出来る、「ボランティア活動」や「寄付活動」を行なっており、2年前の東日本大震災の時は、台湾の多くの市民より暖かい寄付が寄せられた事は、 ニュースの通りです。

台湾の長栄グループの社長は、一人で10億円の寄付をされました。「エバー航空」を持っていて、羽田にも乗り入れており、長期利益の上の判断との考えも一部にはあっても、その額は、大企業家としてのスケールの大きさを感じ、評価にあたいすると考えます。


私が毎日利用している、鉄道会社は、オーナー社長が持ち株会社を使って、税金を支払わない様に工作して、最後は、証券法違反で、その鉄道会社が上場廃止になった事を考えると、人間力の差を感じます。


今、日本の都会のマンション生活では、仏壇を置く場所もなく、両親は、仕事で毎日多忙で、田舎には、冠婚葬祭でしか帰らず、それも、家族でと言うより、父が一人代表して出席と言うケースもあり。
ますます一族のつながりを弱くする原因になっており、自分達の「先祖」を考える事も少なく、日々与えられた仕事や、やらねばならぬ事に、明け暮れて生活している状況です。

私の息子もサラリーマンをしておりますが、朝早く、夜遅い生活。
これが日本の一般的な生活パターンになっております。


私自身、「仕事と家庭どちらが大事?」との質問があれば、仕事と答えざらを得ません。  何故なら、「経済の安定」があって、家族・家庭を守る事が出来ると考えるからです。
しかし、こんな考え方の結果、ワークバランスを崩してしまい、家庭内の問題が多く発生している事も、日本の現実です。
世界的に見て、日本人の給料は高く、グローバルな時代では、1人1人の仕事量は、より増大しています。
「仕事」に対しより、エネルギーを使っている日本人、だからここまでやってこられた。


しかし、成長が望めない時代に入った日本及び日本人は、新しい生き方、考え方に立って、変わって行く時代に入ったと私は考えます。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第81回目 (H25.4.19.)

          ワーク・ライフバランスを実践し、かつ
        仏教の教えを実践しているレベルの高い国台湾 (1)
          

先日、家内と台湾へ3泊4日の旅行に行ってきました。
少ない日数なので、「象の一部を、触って」表現するがごとくの様に、ほんの一部をみただけなので、正しいかどうかわかりませんが、率直な感想を書いて見ます。


今、台北の「信義区」は、いままでの台湾のイメージを変える地域になっています。
有名な「101ビル(101階の商業ビル)」近辺は、台湾と日本の合弁の「新光三越デパート」が4棟の建物を造り、日本の原宿風のイメージで、有名ブランドショップや、おしゃれのお店テナントとして入り、4棟を回遊して楽しめる様になっていたり、新しいオフィースビル、ホテルもあり、夜は街がライトアップされ、おしゃれな、新しい台湾の表情を見せるエリアになっています。


市内中心部にある、日本の「そごう」と合弁のデパート「太平洋・SOGO」の地下の飲茶レストラン「鼎泰豊(テンタイフォン)」に行った時も昼時、予約で込み合い、席を確保も一苦労と言う状況で、市民の方も、家族、友人と多いに飲み、多いに語り「人間関係」をとても皆大事にしている様子が感じられました。

家族で来ている方を見ても、「スマホ」等画面を見ている人が、一人もいなかったです。全力で食に向かう。さすがですね!!
これは、このレストランだけでなく、多くの他の飲食店も見ましたが、どこも大変活気があり、人生を楽しみ意義あるものにしようと言う、台湾の熱気を感じました。


翻って、我が日本では、先行きに対し常に不安で、不平や不満が充満しており、人生を楽しめない、「貧乏性」の我々の姿を考えた時、われわれも変わる必要がある・・・変わらなければいけないと考えます。


 ※テンタイフォンは、とてもおいしく、当社池袋の会社の近くの東武デパートの食堂街にも入っております。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第80回目 (H25.3.27.)

          マンション購入の相談
          

以前、当社の仲介で、マンションを購入いただいた事がある、あるお客様が相談に、来社されました。


ネットで見て、仲介不動産会社に、そのマンションを見させていただいた。
ただ、説明によると、管理費等の滞納額が、数百万円ある。こんなマンションを購入して大丈夫?との相談でした。


私のアドバイスは、
@総合的には、この様な物件の購入には、一般の方にはお勧めできない。

Aその理由は、数百万も、管理費等が、滞納になっているにもかかわらず、管理組合なり、管理会社が法的に何か強い方法を行なってないと言う事は、管理組合等が、機能していないと考えられる。

B管理費の滞納額がわかったとしても、遅延損害金がいくらなの?不明で、その後の新所有者にその分も請求が発生する事もある。

Cその様な、マンションの所有者の室内の設備は、使用可能か、又、改装におもわぬ費用発生する事もある。

D新潟のリゾートマンションなどは、特別の例としても、マンションの全体の3割が滞納している例もあるやに聞いております。


不動産には、掘り出し物はないと考えて、検討いただく方が良いと考えます。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第79回目 (H25.3.20.)

          3.11から2年 自分で自分を守ろう
          

先日、政府が発表した、南海、東南海地震の被害想定は、東日本大震災の約10倍の被害予想である。被害想定額220兆、国家予算の2倍超だ。


先日も、専門家の方のセミナーに参加しましたが、

@小さな揺れが来たら、まず逃げるためのドアを開ける事とのアドバイスあった。
 ドアが変形して開かなくなって、ガス漏れ又火災発生も考えられるので、まず避難ルートの確保との話だった。


A地震は、いろいろなタイプがあるので、同じ震度でも揺れ方に違いある。阪神の時は、12〜13秒の間に建物倒壊してしまった。したがって過去の震度と経験は、かえって行動を遅らせる事になるので、弱いカタカタと揺れている時に、即行動する事がポイント。先入観は時としてマイナスにはたらく。


B外にいた場合は、持っているカバンやバッグなどで、頭を守る必要あるが、先生のアドバイスは、頭より10cmぐらい離してしっかり持つ事が重要。
もし、落下物あれば、その頭との10cmがクッションになる。 頭に載せているだけだと、首をやられてしまう。


C命の笛(販売先 0467−87−4012)
 800m先でも聞こえる、嵐の中でも聞こえるそうです。
 ヘルメットや笛は、用意必要。


いずれにしましても、自然の大きな力には、人間はかなわないにしても、各人が、自分自身のために対応準備必要と痛感した。

あとは、何が何でも「生きのびる」強い気力と運を持とう。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第78回目 (H25.2.23.)

          私にとって、やせるのは、たいへん・・・??!!
          

今年に入り、賃貸物件の入退出、現場確認、職人の手配又募集、契約活動と多忙のため、ご無沙汰になってしまいました。

今年は、寒さも昨年12月に入りすぐ、本格的になり、血圧を下げる薬を飲んでいますが、それでも、高くなってしまい、先生と相談して、薬を追加した次第です。

一番いいのは、体重を落とす事ですが、現在は、自分で決めている体重の3〜4キロアップになってしまっております。


本日の新聞記事にも書いてありましたが、
摂取カロリーを減らし、日々体を動かし、1日3食バランスの良い食事が長寿のもととの事。


「赤毛ザル」の研究では、A.通常の量のエサを与えたグループ
           B.エサの量を30%減らしグループ
この2つのグループを20年研究した結果(各38匹)

 Aグループ・・・・・生存率63%  がん発生・・8匹  糖尿病・・5匹  心臓病・・4匹

 Bグループ・・・・・生存率87%  がん発生・・4匹  糖尿病・・0匹  心臓病・・2匹

この結果は、当然人間に対しても同じと考えられます。


しかし・・・しかし、私は、食べる事は、好きな上に、残したら「もったいない」教育を受けておりますので・・・。

おまけに、遺伝学的に、私の家系は、粗食でもエネルギー効率よい様に体ができていますので、ますます、脂肪が蓄積されてしまいます。

しかし、このままでは、良いわけがなく、食事の量3割カットは自分自身のためにも、家族のためにも、やらざるをえません。
又、このコーナで、良い結果を発表したいです。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第77回目 (H24.12.1.)

          困ったものだ、こんな不動産会社
          

今頃の時期は、お客様の移動も少ない時で、各社集客に苦戦する時期でもあります。

同業の事を、悪くは、言いたくないのですが、やっている事がレベルが低い会社も、多く見受けられます。


先日も、当社が、家主様より管理を任されている有楽町線の千川のアパートがありますが、当社も、募集活動を、より推進するために「アットホーム」と言う不動産業者向け専門広告会社を通じ、アパートの広告を印刷、配布しております。

この広告を見た、池袋の同業より、「お客様を案内する」との話で、カギを教えました。実際この会社は、お客様など案内せず、室内の写真などを写し、一般向けのネット広告に、当社の物件を使用したかっただけだったのです。(後でわかった)


当社は、広告には、[禁煙者希望」「身元の固い方限定」と大きく書いておいたにもかかわらず、その会社は、「休職中の方、生活保護の方、入居審査は心配いりません」との担当者コメントが書いてありました。

当社の広告とは、まったく別の事を書いて、客を取り、入居させてしまい、仲介料を稼ごうとの方針と思われます。


又、時々FAX広告が当社にも送られて来ますが、「勤務先在職証明書」の発行をする会社も存在しております。この様な会社は違法であり、大問題と考えます。

本当に油断も透きもあったものではない時代になりました。


当社としてもより一層注意して業務を進めて行く所存です。現在の所、当社が管理費をいただいて管理している物件は、おかげ様で家賃の滞納はありません。
不動産業は、何年やっても 難しい商売と考えております。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第76回目 (H24.11.21.)

           お客様にもルールを守ってほしい!!
          

先日、当社が管理しているアパートに、仲介不動産会社を通じて、入居申込をいただきました。

20代の社会人の男性の方です。保証人のお父様も、しっかりしたお勤め先で問題ない様に見えました。私が先方不動産会社に、保証人の確認をするので、申込人にその件伝えてほしいと依頼しました。


2日ほどたった、夜8:45分頃、保証人の自宅に「保証人の確認」の電話を入れた所、お父様より、「保証人にはなるが、息子からのメールで2つ気に入ったお部屋がある旨のメールだった。息子が決めたお部屋は、あなたが管理している方なの?息子に聞いてほしい」旨の話でした。


したがって、私が息子さんに連絡を入れた所
 @2つのお部屋に申込を入れた。
A今、どちらに決める?即答は、できないので、まってほしい。
旨の話でした。 私は、二つのお部屋に入居申込を入れた事は、二人の女性に、結婚を申込する事と同じ事。我々業界では、ルール違反の事ですと話しました。
この様にルールを欠いた申込人は、こちらからお断りと考えます。


今の時代は、異性との付き合いも「本命」、「押さえ」など、トラブルガ発生しやすい様な、お付き合いもある様です。
今は、何でも消費者保護の時代です。消費者は、守られるべきものが社会通念ですが、消費者自身にも、しっかりルールを守ってほしいものです。

又、困る事は、仲介不動産会社の一部営業の方の中には、物件がなくならない様に「仮申込」しておきましょうと言うルール無視の営業の方もおります。
こんな申込で、当社がふりまわされ、オーナー様にも信用を欠く事に、結果としてなってしまうなら本当に残念です。


お客様も、ルールを守って下さい。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第75回目 (H24.11.13.)

           ネット社会の功罪。
          

昨日のテレビを見ていたら、関西のある大学の生協で「プリン」を誤発注してしまい、20個注文する所を、4000個も発注してしまい、賞味期限もあるし、担当者は、頭を悩ましてしまいました。
いつも明るく声をかけてくれるその生協のおばさんが、「暗い顔」をして、レジに立っていたので、ある学生が、いつもと違う様子を見て「どうしたんです?」と声をかけた所、「プリンの誤発注により、4000個も配送されてしまった」との事であった。


学生は、さっそく大量のプリンの写真をとり、ツイッターでつぶやいた。
そうしたら、早速 それを見た、同大学の学生がその事を知って、他の学生にメールで知らせる。そして、多くの学生が生協を訪れ、売り切る事ができた。
他の大学の生協にも、お願いして、その大学の学生も同じ様な流れで、あっと言う間に売り切れた。


これは、ネット社会の良い使い方、良い面だと思います。
逆に、人の「悪いうわさを」や[悪意をもって流された情報」により、大きな迷惑にあった方も多くいる様です。
便利なものほど、しっかりした考え方で使っていかなけらば、相手が見えないだけに「一人歩き」で思わぬ方向にいってしまう事あると思います。


[情報」の「情」は「なさけ」すなわち「思いやり」の事です。
この辺をふまえて、使っていきたものです。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第74回目 (H24.10.15.)

           何とホットする山中教授の経歴。
          

今年のノーベル生理学・医学賞は京都大学教授の山中伸弥氏の受賞が決まった。
久びさの日本にとっての明るい話題です。


学生時代は、運動中心の生活で、医者になっても他の人が20分で終了する手術も2時間かかり、「山中」ではなく「じゃまなか」と言われていたほど手術が下手で、自分自身がへこみそうになる場面を、何度も乗り越え、再生医療の「ips細胞」の作製に成功され、今回の受賞にいたった様だ。


若い人に向けては、「1回成功するには、9回失敗しないと。」人生も実験も同じと語っている。


単なるエリートが、ノーベル賞を取ったのでなく、失敗や悩みの中で、運動できた得た精神の力を持って ねばって、ねばって大きな結果に持っていったと言う生き方は、多くのこれからの若者にもプラスの光を与える事と思う。


何につけても、ねばって、ねばって 知恵を出して。
自分なりに進む事重要と考える。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第73回目 (H24.8.9.)

           遠い夏の思い出。
          

夏になりますと「終戦の日」や[広島、長崎への原爆投下の日の事」など、歴史の教訓として風化させないために、必ずニュースでやっています。


私も夏になれば、小学校時代近所の友達と「セミ取り」や「夏休みの宿題」の事や、夜寝る時は、カヤをつり、その中で寝た事など色々思い出されます。


中でも、父や母や弟と、朝早く起きて桃畑に桃取りに行った事を思い出します。


あちらの畑でも、こちらの畑でも熟して、取っても取っても手がまわらぬ忙しさ。  朝食後は、弟と桃をつめる木箱を作り、お昼までに村の共選所に桃をつめて出荷しなければなりません。  お昼は、5分ぐらいで食べて共選所に手伝いに行く事もありました。
それが原因?、今でも早食いになっております。


桃の畑の木々の間に脚立を立って、高い所の桃をとる作業・・・。空を見上げれば、あくまで青く、山はあくまでも緑に輝き、ブルーの空の中に、もくもくと綿の様な白い入道雲がわいていました。


今となっては、遠く、なつかしい私の輝いている思い出です。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第72回目 (H24.7.7.)

           小澤一郎氏に、日本の未来は、たくせない。
          

先の消費税増税法案に、与党の小澤一郎を支持する国会議員が中心になり、法案に反対票を入れた。

この行動に対し、野田民主党執行部は、「離党届」は、受理せず、衆議員議員は、除名と決定した。小澤氏を支持する方々も、ほとんどが、「新党を含む今後の方向」について「一任」している状況だ。


反対の理由は、「国民の生活が一番」[選挙のマニフェストを守れ」「消費税など約束になかった」・・・。私だって、仕事上内税の不動産販売では、アップ分を転嫁できずに困ります。
しかし、目先の国民の生活のみで政治は、よいの?


小澤氏に、はっきり語ってもらいたい。
「1000兆円の国の赤字を、どう解消していくつもり?」
あなたは、党の幹部であり、幹事長まで一時されていた。 「予算をくみかえて、財源は、ひねり出せたの?」
だいたい、バラまきの子供手当、等々は、本当によい政策?


あなたは、いつも[数は力」の根本思想。
柔道しか、しらない谷亮子まで担ぎ出して・・・。イエスマンばかり集めて何ができる。

あなたは、もはや70歳になった。長年つれそった奥様にまで「身切られ」離婚するはめになっている。
自分の奥さんにさえ、幸福感を与えられない人間が、国民を幸福にできるの?

そんな、あなたに、私は、日本の未来はたくせない。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第71回目 (H24.5.22.)

           言い訳
          

ギリシャの経済や、失業の問題は、最悪の状況にある。
EUも財政支援を行う。しかし条件として大幅な緊縮財政を、ギリシャ政府は行なわなければならず、国民は我慢の限界として一つにまとまらず、来月6月に再選挙を行なう事になっている。

ユーロをギリシャが離脱したら、他のEU圏のイタリヤ、スペインにも、飛火して、。欧州経済にも深刻な影響を及ぼす事になります。


いずれにしても、都合の良い解決策はなく、どちらに進んでもギリシャにも、EUにも又世界にも強い影響がでると考える。


では何故、国民は、緊縮策を受け入れて、生活レベルの低下を我慢しないの?。
@40年間に及ぶ、左右両派の2大政党に対する政治不信と、怒り。「どちらに入れても変わらない」。
Aここの所、税金は、増える一方で年金や給与は減らされる一方、失業率は高く、もうやっていけない我慢の限界だ、との国民怒りの心。


このギリシャの現実は、何か日本の状況と似ていません?政府支出の半分は、国債でまかなっている現実。毎年1兆円近くの年金や介護費用の増大。
@まず政治家や、公務員から手本を示せ。
Aいや、それを進めたとしても、1000兆円の赤字は、解消しないから、消費税を上げて、子供の代につけを残すな。


いろいろ”各方面””各人”の言い方があり、一つ一つ「ごむりごもっとも」なのですが、何も大きく変わらないで、ごたごたしている姿は、何かギリシャと似ていますね。

収入以上の生活をする事は、国でも個人でも、いつかは、生き詰まるもの。だったら、結論は、おのずとわかるはず。
この辺の所をハッキリさせ、腹をくくって進めるしかないと考えます。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第70回目 (H24.4.20.)

           日々進化が重要。
          

当社は、今 西武池袋線「保谷」駅5分の所に、新築アパートを建築しております。


私の商品に対するポリシーは、昨日よりも1ヶ所でも良い方向に替えて行く事を重視しております。


今回は、木造アパートの欠点をより改良するために、私の友人でもあります、一級建築士の新田先生に相談して、お隣同士の音の問題をより、解決するために「間柱方式」を採用してみました。


今までは、上下階の音は、10ミリのゴムをフローリングの下に敷く事で、より低下させてきましたが、お部屋の界壁については、12ミリの石膏ボードを2重張りして、その間に防音ゴムシートを挟む。同じ事を隣の方にも施工する方法をとってきましたが、今回は、先生の指導でその方法プラス、より音が伝わりにくい「間柱方式」を採用しました。


新田先生にも、現場で建築中の建物見ていただきましたが、柱がすべて4寸の集成材を使用で、床組みの間隔がせまく、かなりしっかりした建物ですね!と言われました。


フローリングも、いつもパナソニックのそれなりのものを使用しておりましたが、昨年展示会で見た、よりキズの付きにくい東洋テックスの高級マンション用のフローリング材(車椅子使用可)を、使用してみます。その他、扱いやすい室内物干も今回採用いたします。


これらは、販売価格には、反映できませんが、日々進化して行く事が、一番重要と考えます。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第69回目 (H24.3.14.)

           基本が、大事。
          

今は、賃貸のトップシーズンで、入退出の時期でもあります。この時期、新社会人のお部屋探しや、転勤の退出、大学の卒業での退出と多忙です。


我々不動産業者は、不動産業者だけしか、不動産の物件情報登録又は見る事が出来ない「レインズ」と言うコンピューターシステムがあります。


不動産業者は、このネットの情報を見て「広告をのせていい?」「お客様に紹介したいので、広告図面を送ってほしい」などの連絡入ります。お客様がお部屋見たい場合は、当社より不動産会社に「内見依頼書」をFAXして記入して返送してもらいます。 そして当社でカギの事等を教えます。

その際、私の方からかならず「内見完了したら、現場から連絡下さい。」と話しますが、4〜5件に1件ぐらいは、連絡がない時があります。したがって、当社より連絡を入れる事になります。


我々は、家主様の大事な財産を、お預りしているわけで、「約束事」を守ってもらわなければ困ります。こんな営業の方に限って、電話も早口で、基本の対応も悪い方が多いです。


又、お客様が案内を受けて、気に入ったら、当社指定の入居申込書をFAXして、記入して送り返してもらいますが、字が雑な方は、要注意です。
字が「うまい」「下手」は、別の事。丁寧に書いている?がポイントです。

誰だって自分の大事な財産である不動産を「変な方」や「約束を守れない人」に貸したくないと思います。


やはり基本が大事と考えます。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第68回目 (H24.2.8.)

           自分も、そうなるのかと思うと恐ろしい!!
          

私は、毎年1回、家業の果樹園をついでいる弟家族と同居している母を、親孝行のまねごとで、近くの温泉旅行に連れて行っております。


今回は、母の妹である、おばさんも一緒に同行してもらう事にしました。
母92歳に今年なります。おばさんは、85歳でまだ畑仕事をしており、頭もシャープで、とてもしっかりしています。 私の母は残念ながら、話をしてもその時は、わかっても、10分もすると同じ事を聞いてきたり、話したりします。


弟のお嫁さんにも、旅館の大浴場には、ころんだりするので危ないから、行かない方が良いとアドバイスをいただきましたので、お部屋の中に大きな風呂があって、かつ露天風呂でない所を探して、見つかりましたので、河口湖のある旅館に連れて行きました。

お室もとてもきれいで、室内に展望の大きな風呂がありましたので、私の希望にピッタリでした。 又夕食も部屋食でとてもおいしく、母もおばさんも気に入って食べてくれました。


ただ、残念でショックだったのは、私は、浴衣に着替えて母達が居る隣の部屋に行って、少し話しをすると、母が私に向かって「どこのおじさん?」と聞いて来ました。
息子の私に何たる事を!!

しかし考えて見ますと、私の浴衣姿など、母の頭の中になく、それに頭も少し白くなった人は、どう考えても、自分のイメージしている息子の姿と違っていたのだと推測します。
いずれにしましても、私も母の血を引く息子ですので、将来その様になるかも知れないと思った時、とても自分自身が恐ろしく思えました。

しかし まあ、今の私では、90歳を越える事はまずないと思いますので、取り越し苦労とも思えますが・・・・・。


何はともあれ、母の健康を強く祈ります。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第67回目 (H24.1.19.)

           現在の大学就職内定率72%
          

新聞によると昨年12月1日時点での就職内定率は、1996年の調査開始以降で最低となった昨年よりも3%ほど改善しているが、過去2番目の厳しい状況との事である。
高卒の内定率も73%との事、こちらも同様の状況と考えます。


当社が管理しています、アパートやマンションの入居者の大学生の卒業予定の学生に、お部屋の解約の予定を含め聞いて見ると、まだ1月に入っても内定いただけずに、就活中の方がいらっしゃいます。
ここ2〜3年前より、少しずつこんな状態ふえている様に感じます。


決まらない女性の方に希望を聞くと、「事務関係」などの答えが多い様に感じます。社会人未経験のため、TVなどを通じて、事務OLのイメージが強いの?わかりませんが、職種については、それほどこだわっていない様な気がします。


やはりもう一つ深めた就活の取り組みと、強い希望と意志がより一層求められる様に思えます。

たとえ就活が、もしうまく行かなくても、人生「無駄」と言う事はありません。すべては、人性の肥やしと考えましょう。「苦しんで、苦しんで」道を探した人ほど、人生の深みが出るものなのです。

退出される多くの学生は、入居の時と違って、電話一つの対応でも成長を感じます。  君達に幸多からん事祈ります。


「厳しさに耐えてこそ咲く 梅の花」
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第66回目 (H23.12.13.)

           マンションの建替の勉強会に参加して
          

現在、全国世帯の11%がマンションに住んでおり。東京都内では、24%がマンションに住んでいます。
分譲マンションは、全国に、560万戸あり、その内、昭和56年以前の旧耐震の分譲マンションは、約100万戸あり、築30年を経過したマンションもだんだん多くなり、将来の修繕不足による、スラム化は、どうしても解決しなければならない都市の課題です。


現在の所、建替の完了したマンション又は、建替え工事中のマンション含め 164件に過ぎません。

平成14年のマンション建替え円滑法に関する法律ができ、建物が老朽化しているかは、絶対の条件でなくなり、隣接地と一緒の建替する事も、又一部用途変更する事も可能になりました。


しかし実際、建替えの成功した事例は、古い建物が、容積率のあまっている、低層マンションの例がほとんどであり、やはり結果として、いかに建物の修繕をして、長く利用可能の状態に維持するかがポイントとなってきます。


そのためにも、管理会社にアドバイスをいただきながら、それとは、別の独立したアドバイザーの活動など、今後の大きな課題となると考えます。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第65回目 (H23.11.01.)

           東日本大震災の被害の現状
           釜石にて、この目で見る。
          

10月27日〜28日と商工会議所の不動産、建設部会の視察があり、私も参加しました。総勢29人で伺いました。


岩手県の釜石市を中心に津波による現状を、この目で見ました。
釜石商工会議所会頭をされている山崎建設社長より、当日の様子等話を聞きました。  奥様とは、地震が来るほんの30分前まで自宅におり、会話をし「現場を見てくる」と言って別れたのが最後となり、奥様は、家ごと津波で流され、まだ見つかってないとの話。営々として商売をして、努力をかさねて築いたものが一瞬にして、すべて(会社も自宅も妻も)失い、借金だけが残った。
その心中を考える時、かける言葉さえございません。

  しかし、山崎会頭は、皆の先頭に立ち、被害を受けた釜石商工会議所の会館のリニュアルに、すでに取りかかっており。 その言葉の力強さは、とても75歳には思えませんでした。


特に被害が大きかった海の近くは、どの建物も1階2階は津波にあい、テレビで見るのと同じでした。鵜住居地区では、バスをおり、見学しました。
この地区は、2657世帯の内、津波で1700戸が被害を受け、575人も亡くなったそうです。

特に、この地区の防災センターでは、鉄筋コンクリートのため、安全と考えて避難してこられた、80名の内、70名が亡くなったそうです。「まさかここまで、こないだろう」と考えたと考えられます。
犠牲になられて亡くなった人々には、心よりお悔やみ申し上げます。


今回この地区の鵜住居小学校も、津波におより、3階の窓に自動車が突き刺さった様な状況でしたが、児童生徒は全員無事だったそうです。


教訓として考えるに、多分子供達は、日常の教育の中で、高い所に逃げる訓練をしていたと考えます。大人は、ともすると今回もたいした事はないと考えたりして、逃げ遅れるケースもあったと思います。
日頃の、訓練と非常時を想像する力を各自、身につける事重要と考えました。


防災センターの前には、津波でメチャメチャになった自動車が積み重ねてあり、この中には、車に乗って避難中の方も多くいた事を思うと、あまりに、無残です。

この目で見た事を、子供達にもしっかり伝えます。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第64回目 (H23.10.21.)

           世界中で若者のデモ。 原因は、失業問題だ。
          

アメリカの金融街で、インターネットを通じての呼びかけで、多くの若者が、「格差反対」のデモを行っている。
根底にあるのは、コスト競争により、生産拠点の海外移転が加速し、国内の産業の空洞化が、先進国の問題になっている。

したがって雇用の減少により、以前は、米国でも20週ほどで仕事が見つかっていたが、今は、40週でも仕事が見つからない人々が多く見られ、失業率も9%台で高止まりしている。


ますます貧困層が多くなり、一部の金融関係者が、桁の違う収入を得、年々減少する中間層とますます、所得格差は拡大し、失業者の多い若者は、この様な現況を何とかしなければと、デモの呼びかけに加わっている。

今回のこの動きは、世界中に飛火して、イタリアや、イギリスや、スペインにも拡大している。


すべては、グローバル化によりおきた問題である。
「コスト」「効率」優先の結果おこっている。ちなみに若者の失業率は次の通りです。
           スペイン   42%
           ギリシャ   40%
           イタリア   27%
           フランス   23%
           英  国   20%
           米  国   17%
           ドイツ     9%

どう考えても、多くの若者に仕事がない状況は、問題だ。
日本でも、いずれこの動きは、大きなうねりとなるに違いない。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第63回目 (H23.9.7.)

           ワンルームマンション販売の、勧誘法制化の方向へ
          

皆様の中にも、ワンルームマンションを所有している方もいらっしゃると思います。
当社も、所有しているマンションがありますので、ダイレクトメールや電話営業がよく、かかって来ます。昨年は、この関係の相談が、消費者センターに5355件と、その前の年の20%アップになっているそうです。


一方の不動産会社は、「サラリーマン大家さん」のセミナーを開催して中古ワンルームの買客を求め、他の不動産業者は、電話営業により「あなたの所有のマンションを限定で求める客がいる」又は、「仲介を受けたワンルームが、すぐに客が付き、他の客も、あなたの所有のタイプのお部屋を買いたがっている。高く売却できるので、売却してはいかが?」などとほとんど口から出まかせのセールストークで話してくる。

勿論当社の社名が「花鳥」ですから、不動産業者とわからず、電話をしてくる。「私が、私も同業の不動産会社だよ」と話すと、電話は、そこで切れる。


ケースによっては、職場まで、名簿とよりに電話営業してくるケースもあると聞く。この様な営業手法が、不動産業界の信用をおとしめている。


いずれにしましても、一般の方は、私流にいわせてもらいますと「耳ざわりの良い言葉」を、うのみにしないでいただきたい。
くれぐれも、セールストークであり、通常を越える営業は、やはり、相手にしないのが一番と考えます。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第62回目 (H23.7.30.)

           米国の不動産最新情報勉強会に参加して
          

先日、米国ロサンジェルス在住35年で、アメリカ国籍で不動産業を行っている、サム奥田氏の話を聞いた。


@米国の住宅は、高値から半値になった。

A銀行の債権関係の売り物件が次々出て来ており、4〜5年は住宅価格は、上がらないだろう。

B現在の不動産取引の80%が債権関係の任売仲介取り引きだ。

C立地の良し悪しで、価格の2極化が進んでいる。

D米国の住宅ローン金利は、30年ローンで5%ぐらいだ。レーガン大統領の時は、18%だった。

Eアメリカの市民生活の仕方が変わって来た。
以前は、週1回スーパーに買い出しに行く。
今は、フレッシュなを物を週2回のペースで買い物に行く。
したがって、大型スーパーが小型化して、あまった店舗スペースで24時間営業のフィットネス・クラブ(月額4000円)がはやっている。

F中国人が現金で、債権関係の処理案件をまとめ買いしている。

G現在のアメリカには、メキシコを含む、スペイン語系と中国人系が増えて来た。

H年収100万円以下の人々が、アメリカには、17〜18%いる。
国民の4人に1人は、保険料高いため、健康保険に入っていない。


私は話を聞いて、米国は、多国籍の人々を受け入れ、のみ込み、大きく社会や、経済が動いている。
大きな格差と問題を、はらみながら、明るく前向きに人生を捕え進む現在のアメリカの姿。
ターニングポイントに差し掛かっている様に私には思える。
                                                                                                                                                                                                                                    

   
第61回目 (H23.6.11.)

           用心をして生活しよう
          

先日、当社の方で管理している分譲マンションの入居者の社会人の若い女性のお客様に、こんな事がありました。


出勤途中の電車内で財布を取られてしまって、改札を出る時はじめて気がついたと言う事でした。
財布の中には、定期券や、運転免許証、お室のカギ、お金等が入っていました。


当社に午後、お室の合鍵を貸してほしい旨連絡があり、理由を聞くと、上記の様な事でした。
かぎを、貸すのは良いが、夜間、取ったカギを利用して室内に入る可能性もあるため、本人の了解の元、その日の夕方、鍵屋さんを手配して、当社立ち会いのもと鍵交換完了しました。


勤務帰りに当社によって、新しい鍵を渡す際、カバン(肩にかけるタイプ)を見せてもらいましたが、チャックはついておらず、本人の背後より、中身が丸見えで、そのためとられたと考えられます。
私の娘も、同じようなカバンを利用しており、定期券を落としたり、携帯電話を落としたりした事もありました。


無意識の内に、悪い人に見られている。常に自分からスキを作らない様に用心する。  今や水や安全は、タダではなく、自分でしっかり考えて、防衛していく必要あると考えます。


もし、「財布を拾った。返すので取りに来る様に」、見知らぬ人より連絡があったら、すぐ警察に連絡して対応する様にと、重ねて指示いたしました。

女性の方は、しっかり自己を守るための用心をして、日々生活して下さい。
                                                                                                                                                                                                                                      

   
第60回目 (H23.6.6.)

           もう梅雨入り、もう台風
          

今年は、例年に比して2週間ほど早く、5月中に梅雨入りになりました。
台風2号もやってきました。何もかも今年は、異例づくめの様です。


我が家の20年ほどたつ梅の木の枝も、花みずきの枝も、伸びに伸び、うっとうしい状況になっております。近々いつもの植木屋さんに来てもらう予定です。

今年の夏は、福島原発の問題で、電力消費は、家庭でも会社でも、減らす様にしなければなりません。会社では電球は蛍光灯タイプの電球に替えてあります。
自宅では、まず消費電力抑制のために、夕方から夜につけている玄関の明かりを、電球から蛍光灯タイプに替えました。次に、電気ポットは、不在の時は、コンセント抜く様にしました。


そして、多分 電力を自宅の中で常にくっている冷蔵庫を買いかえる事にしました。今の冷蔵庫は13〜14年使いました。今度買いかえる冷蔵庫の消費電力は、今までの40%ぐらいです。
これは、考えてみれば、日本の政府のためでも、東電のためでもなく、自分の家庭のためになる事です。

本当は、エアコンまで買い換えれば、もっと効果はあると思いますが、予算(お金)もないので、今年は、とりあえずここまでにします。
  

   
第59回目 (H23.4.12.)

           原子力安全委員会は、本当の安全委員会???
          

福島第一原発の問題は、まだ収束の見通しが見えてこない。

最初は、「水をかける」「水を入れる」すなわち何とか水(海水)を投入すれば、めどがつくの?と思いきや、次々と事体は、悪化し、本来捨てては、いけない基準を超える汚染された水を海に捨てる状況になってしまっており、各国より抗議が起こっている。
今や最悪の状況である「格納容器の破壊により、大量の放射性物質の放出の可能性すら出てきた。


元原子力安全委員長で現在75歳。2000年〜2006年まで委員長をつとめた松浦祥次郎氏の記者のインタビューによると、「津波は考えていないわけではないが、予想よりはるかに大きかった」。
当人は、安全委員会といっても、京大卒で日本原子力研究所で、日本初の発電用原子炉をつかった研究に従事した方。


安全委員会の中身は、「推進委員会」ではなかったの?もし安全を研究するのであれば、自然災害に詳しい「地震研究者」や「気象研究者」「リスク研究者」「原発に反対の考えの方」など、総合的見地から安全を検討する必要があったと考える。


原発を何が何でもやりたい人が集まって、何が安全委員会?
役人のお手盛り人選のため、本当の安全が討議されないまま、今回の事故にいたった経緯は、「残念」で「くやしい」気持でいっぱいだ。
  

   
第58回目 (H23.4.2.)

           ターニング・ポイントにきた?日本。
          

ここ5年ぐらいで、日本の国の出来事を考えて2つの事を思い浮かべます。
@社会保険庁の年金の杜撰な管理の問題。
A今年3月11日、おきた東日本大地震により、大きな放射能問題を引き起こした福島原発の問題。


本来@の問題については、役人の仕事ぶりと言うものは、きちっとしているものであるし、公務員として、しっかり我々の年金の記録の管理をしてくれているものと信じておりました。


Aについても、長期にわたり、日本いおいて原発の大きな事故もなく、それなりのしっかりしたシステムの上に、成り立っていると考えておりました。


ところが、ところが、いざ問題が発生して問題のフタをあけてみると、あまりのチェックシステムのお粗末さと、危機管理システムの弱さを見るにつけ、そんなものだったんです?と問いたい気持です。


福島原発の今回の事故にいたっては、フランスの専門家にまで、お願いしないと、どうにもならないとは、「技術立国日本」の力を信じていた自分としいては、何か悲しい気がします。
  

   
第57回目 (H23.2.11.)

           将来を背負う若者もいる。
          

本年も1月上旬より、賃貸シーズンがスタートしました。


今年の特徴は、
@一般論として、単身者向けのお部屋では、バス、トイレ別、2階以上で、賃料が6.5万円前後の希望が多い。

A次に、オートロック付、2階以上で、ガスキッチン2口、できれば独立洗面台付で、7万円までの希望が多いです。

B賃料・設備重視で、1階でも、条件あえば、女性でも借りる方多く見られます。


先日、当社の新築アパートに入居された女性の大学生は、契約金も自分でアルバイトして準備したとの話。
又、高校時代も塾にも行かず、某有名大学に合格した様でした。

いずれにしても浮ついた所がなく、こんな方が日本の将来を背負ってくれるのかなと感じました。


私も、この様な若者を応援したいです。
  

   
第56回目 (H22.12.29.)

           本年も、本日で仕事納め。
          

本年は、特に、夏そして9月に入って連続の猛暑が続き、各地で、新記録がでるほどの暑さでした。


景気は、日本全体としては、良くはならず、来年度の予算も、税収41兆円、国債発行44兆円と、通常の家庭では、ありえない借金状態です。


そんななかで、当社は、おかげ様で、自社のプロジェクトの「氷川台新築一棟売アパート2棟」、建物完成前に、二人の良いお客様に購入いただき、良かったです。


今は、待っていても、良い事も、良い仕事も、まいりません。
積極的に、物事に当り、進め、チャンスを生かす。
生きている限り、少なくとも「衣、食、住」に関することは、必要です。

我々は、「住」の部分にスポットを絞り、他社とサービスや品質の面で、差別化していく所存です。


良い時も、悪い時も、日々変わらずベストを尽くしていく気持です。
おかげ様で、本年も、忙しく仕事をさせていただけた事、感謝申し上げ、本年もしめくくりたい。
  

   
第55回目 (H22.11.13.)

           我が家の庭にも、秋がやって来た。
          

今年の夏の暑さは、異常でした。20年ほど前から、我が家の庭に植えてある「紫ツツジ」の成木が、この夏の暑さにやられてしまいました。


例年4月上旬頃、紫ツツジの花を咲かせて、あたりがパット輝き、我が家の春を感じる事の出来るだいじな庭木でした。
子供が小学校に行っている時は、この木の前で写真を撮ったり、思い出深い木でした。


その大事な木が、水遣りは、しっかり行ったのですが、だめになり、代わりに、11月上旬いつも植木の剪定を頼んでいる、近所の植木屋さんに、庭木を育てている市内の畑に案内してもらい、希望の「山もみじ」の木を買って来て庭に植えてもらいました。

背丈は、2.5mぐらいで、根元より何本かに枝分かれしているタイプで、葉は、かえでの様に大きくなく、小さなかわいらしい葉っぱです。


この所の朝、夕の冷え込みで、葉が少し色ずいてきた様で、居ながらにして紅葉を見ることが出来る。・・・・・・・これは私にとって、たいへんな贅沢な気分です。

朝起きて雨戸を開ける時、紅葉を見て、昨日より色ずいて来たな〜。・・・などと独り言を言って楽しんでおります。
  

   
第54回目 (H22.11.11.)

           たいした男だ!!渡辺美樹。
          

だいぶ、朝、夕寒くなってきました。10月末に台風が日本へ近かずいたり、本当にへんな天候の一年でした。


私が、今年聞いた講演の中で特に印象に残っているのは、居酒屋チェーンを創った、ワタミの渡辺社長の話です。
1959年生まれで、小学校5年生の時、父が経営する会社が倒産して、「将来は、社長になる」と決意し、現在にいたるまでの講演でした。


大学を出てすぐ資金をためるため、「佐川急便」のドライバーとして入社、その時大卒は、現場ドライバーに一人もいず、仕事のハードさは、当時も有名でした。就職して、一年間に3度、過労から病院に担ぎ込まれた話。

夜になれば、仕事がつらくて、つらくて、明日は、やめようと辞表を書き胸にしまい。朝になったら、「自分に対して、いいわけの気持があれば」逃げる事になるからださないでおこうと決意し、夜になれば、明日こそは、止めてやると思い。
こんなくりかえしで、死ぬ思いで一年間がんばって300万円ためた話。


多くの人と出合いで、「ワタミ」グループを発展させ、今や有料老人ホーム分野にも進出して、施設の食事や介護サービスに変革をもたらし、世の中に、熱き思いを広めている、本物の男。本物の企業家と感じた次第です。
  

   
第53回目 (H22.10.1.)

           都内下げ止まり傾向の地価。
          

9月下旬に発表があった、2010年の国土交通省発表の基準地価調査によると、全国住宅地は、3.4%(前年比)の値下がりになった。
値下がり幅は小さくなってきているが、特に地方の地価は、下げどまりの傾向にない。


都内は、マンション用地になる様な土地を含め、下げ止まりの傾向が見られる。

たとえば、東京の住宅地の地価を坪100万として、 大阪  48万    愛知 32万 

                     埼玉 35万    神奈川  58万    千葉 24万 

                     兵庫 31万    北海道   6万    福岡 15万 

                     沖縄 14万

我々の業界では、10:5:3 = 東京:大阪:名古屋

この比率は、今もおおむね通用する比率の様だ。
  

   
第52回目 (H22.9.8.)

           夜風に吹かれて屋形船で楽しい一時を過ごす。
          

今年の夏は、平均気温が、各地で更新され、場所によっては、日中の最高気温が37度〜38度と、人間の体温を超える異常な状況が続いております。


こんな暑い中、我々不動産業界の支部の企画で”屋形船で一時を過ごす”と言う企画があり。先頃、70人参加で夕方の6時よりありました。
久しぶりに、有楽町線の月島にやってきまして、変貌ぶりにびっくりしました。ウオーターフロントには、立派な高層マンションが林立し、夕焼けがかった雲が浮かび、浜風が吹き抜ける。
・・・やはり都心の空気とは、何か違いました。


以前、門前仲町のマンションの仲介をした事がありますが、購入したお客様がエアコンは、ほとんど使わないと話されましたが、やはり、さわやかな浜風のためかと、今回納得いきました。


屋形船は「浜田屋」さんの新型の船でした。エアコンも完備してあり、イス席で足も楽でした。食事の方も、いつもの天ぷらの他、コースで色々出していただき、レンボーブリッジでは、停泊し、船のデッキに上がり、夜景を見ながら、かもめが近くに来てエサをねだったりと、夜風に吹かれて、毎日の多忙な仕事を忘れさせてくれるゆっくりとした時間が流れました。


役員の皆様本当にご苦労様でした。


   
第51回目 (H22.8.26.)

           暑い夏、今年も終戦記念日はやってきた。
          

今年の夏は、本当に暑い、35度も超える日も多い。
最近では、100歳以上のお年寄りで、所在が確認できない方が、全国で、何百人といるとの事。


そんな事ってあるの?と思うが、この戦後65年間の間に、家族のあり方も大きく変化した。今や大人数の家族の方はほとんどなくなり、都内では、単身の世帯も多くなった。


今、100歳前後の方は、大正元年前後生まれた方と考える。先の大戦を生き抜き、仕事をし、子供を育て、強い心と生命力の方々と推察する。
男性で現在90歳を迎えた方は、24%、女性で47%。それほど珍しい事ではなくなった。
厚労省の推計によれば、今から45年後の2055年には、90歳を迎える事ができる男性は、41%。100歳を迎えることの出来る方は、7%であるとの事。
女性は、同様に90歳は、65%。100歳は、19%。
戦後65年たって、たいへんな、長寿国家になった。


今や日本は、1990年あたりからのバブル崩壊後、20年たったが、立ち直れず、今や、財政赤字とデフレ進行に苦しめられています。少子化も進み。このまま、日本は衰退するの?とさえ感じられます。

種々の、問題があっても、それらの、悪い事を全部加えたとしても、今の日本は、たいへんありがたい国と私は考えます。


今の日本があるのは、自分を、日本国の捨て石になっても守ると言う強い若い人の思いが、我々を守ってくれているような気がします。
世の中、良い事ばかりは、おこらない。今は、この局面を凌いで、次の世代につなげる。そんな時の様な気がします。


   
第50回目 (H22.7.8.)

           我々不動産業界も、耳ざわりの良い話をする会社が多くなっている。
          

日本も、平成のバブル崩壊から、早20年。相変わらず経済は、低迷している。そんな中で、我々協会の登録会員は、この20年間で、4割アップになっている。
勿論景気が良いからでなく、他の産業よりの参入組や、倒産した会社から数人の仲間と独立する。又元々独立指向の強い業界と言う事もある。
当社は、業歴20年以上と言う事で、もはや古手の方である。


市場のパイは、年々小さくなる中、そのパイを奪い合っていると言うのが我々業界の、売買仲介、賃貸仲介及び管理の姿です。
自社の強いポイントのみを話し、セールストークで言いくるめる。 お客様の方も、テレビコマーシャルしている会社だから安心と思うの???。
「きっと、しっかりやってくれるだろう」「きっと、お客様がたくさんいるだろう」と思い込み、委任をする。 こんなケースが多く見られます。


賃貸管理においては、「エーブル」は、地元のアパート・マンションの所有者を訪問し、仕事を広げていく方法をとっています。

エーブルのやり方は、家主から、管理・仲介委任をとり、自社で集めた物件のみをホームページにのせ、集客する。一見いいような話ですが、エーブルは、レインズと言う、不動産業者専用サイトには、絶対登録いたしません。
何故なら、他の不動産業者には、エーブルの物件には、客付をさせません。又、他の業者の物件は、絶対に紹介いたしません。
街の小さな不動産業者にも、頼まれているお客様はいるものです。だから我々は、経費をかけてもB4版の広告を作成して、業者に配布しています。  この様な事も一切行っておりません。

したがって、エーブルのやり方では、古くなって少し客付が難しくなった物件でも、お客が自社へ来るまで待つ スタイルになります。


すべての商売は、おのおのやり方があります。強い所も、弱い所もあります。
自分の都合のよい所だけを強調して、仕事を拡大していくやり方が、お客様にとって本当に長い目で見て、得になる?メリットがある?
しっかり検討する必要があると考えます。


   
第49回目 (H22.6.26.)

           政治家は、なすべきを行なって下さい。
          

新総理の菅直人さんの「政治の役割」についての発言で、「最小不幸社会の実現」との事。 勿論、政治に個人の幸福まで求めるのは、無理な事は、当然である。


3〜4年後の先の課題として、消費税のアップの問題が急浮上している。  5%から10%へのアップの議論である。
安定した財源の確保が至上命題となるとの事。
今回の子供手当や、過去の減税や、アメの政策を先出しして、最後に、消費税アップやその他を含む、増税の帳尻合わせ。


私は、おいしい話は、いりません。しかし消費税を含む増税には、今の所反対です。  反対の理由は、まだまだやるべき事をやっている様には、思えないからです。
ほとんど多くの日本人は、中小零細企業の中で仕事をしております。全力で耐えながら。中央官庁と地方の関係などいわれて久しいが2重行政問題も、ほとんど手つかずのままです。
この様なシステムすら変革せず、いくら増税しても、永久にこの問題は解決できません。


それでなくとも我々不動産業者は、自社の商品販売のための消費税は、現実問題として、スーパーの様に100%加税できておりません。


私は、自助努力をしますので、消費税を含む増税をおやめ下さい。だから、アメの政策も求めません。
第一、消費税20%のヨーロッパをみて考えた時、失業率は高く、全体として活力も低下しております。日本のお手本にはなりません。
まず、政治家は、成すべきをまず行なって下さい。


   
第48回目 (H22.5.29.)

           日本も、ギリシャの様になる???。
          政治の課題は、財政再建だ!!!。
          

新聞の記事によれば、日本の国の借金は、882兆円との事。国民一人あたり693万円になるそうだ。
特に、日本の場合、国内総生産(GDP)比率で考えると、GDP比218%で、ギリシャ、イタリアの倍の状況であり、イギリスや米国は、GDP比70〜80%の状況で、日本だけが突出している。


なぜ、この様な状況で、長期国債金利が、1%前半で安定しているのかと言えば、国内の銀行、生保が約6割を買ってくれているからだ。海外の人の購入比率は、5%前後である。
しかし、日本の貿易の経常黒字を維持できるのは、あと5〜6年先までとの予想もある。


一度、国民も、国債の安全度に疑問付けが、出はじめれば、国債を大量にもっている銀行から、預金の流出もありえる。


今、政治に求められているのは、各種手当を国民に配る事ではなく、税収の中で、きっちりと国の運営をしていく事であり、国の借金の返済に、しっかりした道筋をつける事だと考える。


選挙めあての、「バラマキ」、「ごきげんとり」は、いいかげんにしてくれと言いたい。


   
第47回目 (H22.5.15.)

           今の大学生は、「就活」も「仕送り」も少なく大変だ。
            しかし、自分を磨くチャンスと考えよう。
          

今年の大学生の就職率は、約80%。残りの20%は、決まらずに留年する方も多くいるとの話。大変な世の中になりました。
会社の説明会を予約するだけでも、すぐいっぱいになるため、パソコンとにらめっこの日々で、神経をすり減らしている状況、本当に大変な事と思います。


しかし、物は、考え様、京セラの創業者の稲盛さんだって、大手上場会社をすべって、小さなセラミックの会社に就職したから、今日があり。
世の中何が良いか、悪いか、長い人生、時間がたってみなければ、わからぬもの、逆に言えば「どんなに、色々紆余曲折があったとしても、これで良かったと、まとめ上げられる人生にする事」必要と考えます。これは、自分自身にも言い聞かせている事でもあります。。


今、日々アルバイトや就活で大変な人に、何を言っても「おやじの寝言」と思われるかも知れませんが、こんなおやじの私も、若い時は、失恋をして、人生まっくらに見えたり、これは、私だけでなく、大半の大人は、こんなもの。

「やって、やろうじゃ、ありませんか」と気合を入れて、ぶつかって進んで下さい。


   
第46回目 (H22.4.24.)

           支払うべき家賃は、期日までに、しっかり支払う習慣を身につけよう
          

当社も、賃貸管理業務は、たいへん力を入れています。

まさに、我々の様な、小回りが利き、事務的でないスタイルでやっている不動産会社にとって、力を発揮し、大手管理会社と差別化しやすい分野と考えております。


当社が、管理していますマンションやアパートは、月末までに、翌月分家賃を振込していただき、家主様に、毎月月初5日〜7日の間に集金したお家賃を振込しております。

この際かならず、同じメンバーの方が、少し遅れたり、又催促の電話をかける事になります。人間ですから、たまには遅れる事はあっても、どうも遅れるメンバーは、同じです。
もし、この方が商売をしていたらどうでしょう、月末までに入金しないと、自分が振り出した手形が落ちない場合を考えてみましょう、「会社倒産」の事態すらありえます。


この世は、約束事で成り立っております。
若い時から、支払うものは、しっかり期日までに支払う習慣を身につけましょう。  「習慣は、第2の力」多少能力が劣っても、良い習慣や礼儀を身につけ、「若いのに、しっかりしている。」と言われる様にして下さいネ。


   
第45回目 (H22.4.15.)

           母も90歳になりました。
          

先日、私の母の満90歳を祝う食事会を、地元のホテルで行いました。母の妹である叔母さんも出席していただき、楽しい一時を過ごす事が出来、母も大変喜んでくれました。


戦争中に娘時代を迎え、兄一人、あとは、全員女性と言う事で、万が一、兄に何かあった場合、家をつがなければならず、当時としては、結婚も遅くなってしまい、戦争より帰って来た父と縁あって結婚し、私達子供が生まれたと言うわけです。

私の母は、勉強は好きなタイプですが、人間関係を含め、いま一つ要領が悪く、そんな所は、私も引き継いでいるような気がします。
ただ、母のすばらしい所は、我々子供に対しての「ストレートの愛情」はすべての悪い考えをも、シャンとさせてしまう、「太陽の光」と同じものであったと思います。


今は、物忘れがひどくなりつつあります。  ただ、昔の事だけは、良く覚えています。
一日も元気で、楽しく生きてくれたらと願っています。


今年も又、5月9日の母の日が近づいています。何を送ったら喜んでくれるうか、今は、思案中です。


   
第44回目 (H22.2.16.)

           親の愛は、海より深し、山より高し
          だから、子供達も親に葉書の一通も出そう。


このシーズンになりますと、大学入学のため、又、社会人として会社勤務のために、お室を捜しに来まして、現在家主様からお預かりしている不動産の契約等進行中ですが、ケースによっては、地方から両親と一緒に来て、契約するケースもございます。


皆様どの両親様も、これから一人暮らしをする事になる、娘や息子の事を考え「安全面は、どう?」、「設備の不具合はどうするの?」等など色々心配されております。

若い時は、こんな親の思いやりや、色々な心配も、時には、うっとうしく、わずらわしく感ずる人もあります。

はじめて、自分自身、人の親となり、我が子を強く思った時、自分自身が、自分自身の親に深く愛され、思われていた事に気づき、親の深い思いを知るにいたって、若き日の親に対する態度を反省する事になります。


若い時は、自分自身の事で精一杯になるものです。
人の思いにも気づかず、過ぎてしまうものです。


若者よ、親に「近況」の葉書を書こう。
若者よ、お世話になった、おばさんやおじさんに、葉書を書こう。
どれだけ、その一通の葉書が、うれしく、安心する事か。・・・・・今にわかります。


   
第43回目 (H22.1.30.)

           今年の賃貸市況、今の所もり上がりにかける。


本年も、スタートして約1ヶ月経過した。例年1月10日すぎから専門学校の学生、又大学のスイセンが決まった学生の、お住まい探しと、かなり動きも出て不動産業者よりの物件問い合わせの電話も多くなる時期だ。

しかしながら、今年は、昨年又一昨年と比べても、もり上がりにかける様な気がする。


先日も、20歳の女性が、親とお住まい探しに来て、当社の預かっているワンルームマンションを、池袋の賃貸仲介会社の案内で内見して、気に入り、申込を入れて来た。
条件も「賃料発生を3月1日よりにしてほしい」旨の条件でしたので、家主に連絡して了解を取り、これで一安心と思っていた所、次の日にキャンセルの電話が入った。
お室を2回も見ての正式の申込。


家主さんに対しても申し訳ないですし、その日見たい方がいても、止めている状況になりますので、見せられません。

当社の申込書には「中途半端の気持で申し込まない事」と書いてあります。


我々不動産業者だけでなく、お客様もそれなりのルールがある事、理解いただきたいです。


   
第42回目 (H21.12.18.)

           幸福になるため、大事なお土地をリーズナブルな価格で売って下さい。


当社でも、今、建売用の土地を探しています。
土地は、本来何か事情でもないと手ばなしません。
たとえば、「相続」して分けるための処分売りなどです。 


売主は、どの方もたいへん強気の高い売値を希望です。
われわれ不動産業者は、今時大もうけしようと言う事で、事業しているわけでなく、何とか、一般のお客様の購入予算ぎりぎりの売値にしたい。
したがって、土地の値段はおのずと限定されてきます。

そこで、政府にお願いです。相続人が居住用のための土地の売却は、税をなしにしていただけませんか、その分我々は、売値をおさえられますし・・・・。


売主の方も、運にめぐまれ、相続等で土地を処分して「現金」が入ると言うめぐり合わせ。自分の良い運に感謝して、何とかリーズナブルな範囲の価格で売っていただけないでしょうか。


良いおこないは、その方を幸福にし、又、他の人をも幸福にすると考えます。


   
第41回目 (H21.12.10.)

           更新料裁判について

最近は、何でも裁判ばやりなの?。


平成20年1月30日の判決第一審の京都地裁では、「賃料の一部前払い」であるから有効。
大阪高裁に上げられて、消費者の義務を加重する特約で、無効の判決が出ました。
     ちなみに月額賃料45,000円 
更新料は一年ごとに、10万円(2.2ヶ月分)を支払う 
※不動産業者は間に入っていない 


更新料のこの事案については、教訓として
@不動産業者を仲介として、きちっと間に入れ説明をする。
 又、借主は説明を受け、、納得の上契約にいたる。

A広告にも、更新料の事を書いておく。

B借主は、その条件がいやなら、最初から申込をしない。


ちなみに東京では、2年ごとの更新が一般的で、賃料の1ヶ月の更新料が一般的です。
地域により、不動産の賃貸の慣習も違い。又、国別にも大きな違いが見られます。

トラブルになる位だったら、最初から条件を確認して借りなければ良いし、借りる、借りないは、まず、借主の側にあるわけですから。

トラブルになって、お互い良い事は1つもないと考えます。


   
第40回目 (H21.10.17.)

           小生、家内とはじめてパリ旅行する。

当社もおかげ様にて、創業20年も経過し、これもお客様はじめ、関係各位のおかげと感謝しております。


今年は結婚30周年にもあたり、家内にも感謝すると言う意味からも、今回はじめてパリに行った訳ですが、通常の旅行の様に8泊又9泊とは、時間もとれず、パリに4泊のあわただしいものでした。
凱旋門や、シャンゼリゼ通り、セーヌ川の船遊び、エッフェル塔、ベルサイユ宮殿、ルーブル美術館と通常の観光コースを見学しました。


一番驚いた事は、パリ市内の建物が、100年〜200年前の建物を維持、補修して、内部をリニューアルして使用している事でした。どの一つ一つの建物を見ても、石ずくりのとても立派なもので、街全体が文化財と言う感じです。

凱旋門に登って、屋上から見たパリの姿は、さすがパリと言うものでした。凱旋門を中心に放射線状に広い通りが伸び、車道の両脇には、広い石ただみの歩道がついており、その通りのいたる所に、広くてきれいな公園があり、植民地からの富の移転により、つくられた歴史と富の蓄積の厚さに、私は、圧倒されました。

パリ市内は、山手線の内側ぐらいの広さにあたり、通常日本で言う所のマンション生活ですが、築100〜200年たっているものだそうです。


物価も高く、私の買物した感じでは、日本の1.5倍ぐらいと思います。
不動産業者ですので、不動産屋にはってある広告を日本語に翻訳してもらった所、まず築年数、リフォーム状況は書いてなく、3LDK〜4LDKのマンションは、1億円ぐらいは必要です。学生が住むワンルームも25uで10万〜11万円ぐらいな感じでした。


フランスの消費税は19.6%で、これにも驚きます。
子供支援や、失業手当や、休暇制度とかいろいろ厚くなっている様ですが、やはり、日本は、中福祉、中負担をめざすべきと感じました。
女性も思ったほどファッショナブルではなく、意外と地味な服装でした。 食べ物(パンなど含めて)、ホテルのサービスも公共の地下鉄も、やはり日本は、世界でトップクラスと感じました。
特にベルサイユ宮殿の入場券を買うのに、一時間待ち、トイレに行くのに、女性は20分待ちの対応の悪さには、いかがなものか?と思いました。


4日間でしたので、大きな象の一部をなでた様な状態と思いますが、やはり、この年齢になると、日本が一番いいですネ。 でも、思い出に残る楽しい旅でした。


   
第39回目 (H21.9.5.)

           当社エリアの不動産市況、目先底打ち!!

8月30日の第35回衆議員選挙も、事前の予想どおり民主党の大勝(308議席)、自民党の大負け(119議席)で終わった。

国民が小泉前総理の、「構造改革」の美名の元、生活環境の悪化が続き、一年ごとの首相の変更など、とても、このまま自民党に政権を引き続き、まかす事が出来ない旨の、 怒りの一票が、大きな流れとなり、民主党の大勝につながったと考える。


最近の不動産市況(当社エリア)は、少し変化の兆しが見えて来た。

昨年末から今年3月末にかけて、お客様の方は、「いくら、まけてくれるんです?」 「まけて当たり前」の様子から、ここ最近は、「それなりの良い物件があったら、買いたい」。  でも探しても、紹介受ける物件はかなり少ない。 「もう大底を打ったのかもしれない」との空気が出はじめた。


最近のデーターによれば、当社エリアの新築戸建物件は、前年同月比で41%減少している事にもあらわれていると考える。


   
第38回目 (H21.8.8.)

           小池百合子氏には、党派を越え、環境重視の視点より活躍を期待する

支部研修会に、豊島区、練馬区の立候補の小池百合子氏が来る。

研修に先だって挨拶され、「今私は、三菱の電気自動車に乗って活動している」旨、又、環境に対する思い等など、話していただいた。


党派を越え、環境重視の一貫した考えは賛成できる。”クールビズ”を広めたのも小池さんだ。12チャンネルのワールドビジネスサテライトのキャスターを、されている頃より、外から静かに見ているが、”芯の強さ””思い切りの良さ””見切りの早さ”は、注目にあたいする。


年齢も私と同じ歳だ。
連日の選挙活動で少し疲れている様にも見えた。

小泉前首相の「民営化」「自由競争すれば、世の中良くなる」的な考えは、私は反対だ。
「ワンフレズ発言」にも賛成しかねる。


小池さんには、党派を越え環境重視の視点から日本をリードしてほしい。まちがっても権力、闘争などに、目を向けず、正しく進んでほしい。


   
第37回目 (H21.7.15.)

           今年の首都圏の新築マンション販売戸数はピーク時の3分の1。

先の都議選も自民党の大幅議席減の結果にておわった。次は、8月30日投票の衆議員選挙に、テーマは移った。


我々業界の、今年の新築マンション販売戸数は、ピーク時の1999年(10年前)の約3分の1にとどまる。平均価格は、4481万円。

購入したいが、先行の不透明な状況を考えると、決断しきれない。

購入者と、何とかここをしのいで、次につなげたい不動産業者の忍耐くらべだ。


夏のボーナスも平均1割以上減った様だ。住宅ローンが諸事情により、返済できないお客様も出て来たとの事。

今はすべての企業、すべての消費者にとって、「忍耐の時」と考える。


   
第36回目 (H21.6.22.)

           入居条件に、とどかぬ人ふえています

我々不動産業者は、賃貸の場合、「良いお客様」に入居してくいただく事です。
良いお客様とは、収入が安定していて、家賃をきちっと支払っていただける方で、共同生活のルールや一般的な常識を持っている方と考えます。


家主様にすれば、大事な財産を、人様にお貸するわけですから、「間違いのない方を入居させて下さい」と言うのは、当然ですし、又、銀行への返済をあるわけですから、当然のお考えと思えます。

ところが、社会の状況が不安定で、雇用形体を変化して、特に若い方は、アルバイト勤務もふえており、不安定な方が多くなっております。

又、結婚前(結婚する?未定の段階)での同居希望もふえております。このケースも不安定要因ですので、おことわりするケースが多いです。


我々の商売は、信用をつくるのは、時間がかかり、失うのは、短期でございます。

社会が安定して、雇用の問題も早く好転してほしいものです。


   
第35回目 (H21.6.6.)

           サラリーマンの小遣いも不動産と同じ動き?!

この間、読売新聞の朝刊に「サラリーマンの小遣いの額」、2年連続の減少で、月45,600円との記事が載った。

平成バブルピークの1990年(平成2年)は、月76,000円だった。  お昼のお弁当は平均590円との事。


このお小遣いをマンションの価格風に表現すると、平成2年のピーク時7,600万円、今は、4,560万円。

何か、シックリ、ピッタリ来る気がする。。


今後は、当分の間、サラリーマンの小遣いは、経済を考えると、横ばいないし、少し下がる感じだ。


人生多少楽しく生きるためには、お金は、必要だ。ところがお金は、かたよった集まり方をしている。お金がお金を呼ぶ。

せめて我々は、使う時に、仲間を連れて帰ってきてくれる様に、お金に話しかけてみてはどうです・・・か。


   
第34回目 (H21.5.28.)

           工場見学に行く

商工会議所の企画にて、2社の工場見学に行く。

一社は、「椿本チェイン埼玉工場」を見学。自動車エンジン関係のタイミングチェーンをつくっている工場です。

国内75%、海外37%のシェア。

不良品を発生させないための、未然防止のための「ダントツ活動」によって、不良品ゼロを続けているとの話。そのためには、未然防止のための予兆管理を行い、点検を日々進めているとの話。その中心は、若手である事。

日本のものづくりのレベルの高さを身にしみて感じだ。


もう一社は「セイコーアドバンス埼玉工場」スクリーン印刷のインキ製造。

たとえば、携帯電話のインキとか、缶コーヒーのインキとか、レベルの高い品質と検査を通じての製品づくりの現場を見るにつけ、知る人ぞ知る優良企業とわかった。

社長の社員を一番に考える経営、又、我々にも、社長特製のお新香までだしていただき、感激でした。


2社とも、やはり、のびるには、伸びるための日々の努力をしている事を、肌で感じた一日でした。

   
第33回目 (H21.3.18.)

           2極化が進む賃貸物件

1月から3月は賃貸のトップシーズンです。

人気のある物件、たとえば、バス、トイレ別とか、オートロックがついていて、賃料が7万5000円までの物件は、かなりの問い合わせがあります。

しかし、同じ賃貸物件で、分譲タイプのマンションでも、バス、トイレが昔の3点ユニット式、又室内が狭い、収納がないなどの物件は、問い合わせが弱いです。


お客様に選んでいただくのには、リニューアルして、今のニーズに合わせる必要があると考えます。

かかったリフォーム代を考えると、二の足を踏む、家主様の気持は理解できますが、何の商売も、事業も、時代に合わせなければ続ける事が出来ない事も、理解してほしいと考えます。


   
第32回目 (H21.3.16.)

           徐々に進みつつある新築マンション在庫

我々業界では、2月は、マンション、戸建とも、かなりお客様が出てきた感じだ。。

新築戸建も、新築マンションも、値下げして安くなった物件を、ここがチャンスと購入方向に動いているお客様がかなり出てきた。。


2月の新築首都圏マンション発売は、18ヶ月連続減少で、前年比27.5%減。2月の月間成約率も61.7%で、在庫も1万戸を切って来た。

この数字は、今後も新築着工が前年比20%〜30%下がる現状を考えると、かなり、在庫調整が進みつつある事をあらわす数字だ。
あとは、売値の調整のみと考える。

   
第31回目 (H21.1.28.)

           旅館再生“星野リゾート”の正体みた。

2009年の第1回目が、変な“社長の一言”になってしまいます。 お許しを・・・。


昨年後半より、仕事多忙につき、家内も、どこにもつれていってやれず。テレビで見た、伊東「アンジン」和のテーストホテルがいいネと思い、予約をして行って来ました。
1/25(日)泊。606号室。ホテルエントランスは黒板へい風でgood。 フロントは、3:30PMにもかかわらず、数組がチェックイン待ち。「さすが人気ですネ」
ただ、フロントはとても狭いです。 エレベーターにのって606号室へ案内され、板の間付7.5帖の和室と別に、ツインベッドルーム、ひのきの内風呂付。

室のドアを開けたとたん、“何か変なにおい””畳のにおい?”少し落ち着き室内をみわたし、空気を入れ替えようと窓側大型障子を開けると、古い昔のサッシがありました。空気がこまっているからなの? 少し開けました。

どうも古い旅館を改装した星野リゾートの旅館再生手法とわかりました。 においの原因は、排管からのものと思われます。

家内がトイレで小をしたら、流れないで、もう少しであふれそう。急いで支配人を呼び、“においの件”“トイレの件”話しました。
私が、「このリフォームは排管まで替えたの?」聞いた所、交換してない旨。「今まで泊まった客からクレームなかったの?」聞いた所、この室は数件あった旨。 支配人は12月よりこちらへ来たばかりとの事。
予約の食事の時間のため、 修理を依頼して、9時前に室にもどったら、流れる様になっていましたが、支配人よりは、「直りました」のひと事もなし。

食事のフランス料理も「普通」です。浴室の温シャワーはチョロチョロしか出ません。 夜中は、風がつよくて、古いサッシのため、ガタガタなって、うるさくて眠れません。


旅館再生請負人の星野社長の御高名、テレビ等で拝見していますよ。 その実体がこれです?


1Fの廊下をまっすぐ行くと、図書館が庭に面してあるとの事。やる事もないので、行って見たら、廊下の一角が図書コーナーになっているが、暖房がないため、寒くて読めません。

二人で一泊2食付合計52,000円です。


私も小さな会社の経営者。現場がすべてと常々考えてやっております。遠くは見えても、自分の足の下が見えない様では・・・。
反面教師と考えれば、今回の一泊安いもの。
星野社長 ありがとう!!

   
第30回目 (H20.12.6.)

           すっかり ごぶさた「社長の一言」

今年も12月に入りました。
私自身も、まだ50代なのに左目の「白内障」の手術を受けました。


又、我々業界の方も、アメリカのサブプライム問題以後、景気も各産業一気に冷え込みました。
上場不動産会社の倒産もあいつぎました。


特に今年2月、2部上場した「モリモト」などは、11月末に民事再生法申請しまして、上場廃止です。
これは、上場審査そのものに問題があったとしか考えられません。又、幹事証券会社の責任も重大と考えます。

なぜなら、2月の上場時は、市況はかなり悪化しており、投資した株主のお金が1年もたたずに紙くずになったのは、 自己責任うんぬんする以前に、上場そのものが問題あったと考えるべきです。

経営者は、株主に、誠意をもって経緯を説明する責任があり。 それこそがコンプライアンスと考えます。


   
第29回目 (H20. 9.13.)

           大会社倒産  異常事態だ

私どもが知っている創建ホームズ、一部上場。セボン、未上場。
2つの会社が8月末に民事再生法申請した。

創建ホームズは、当社より会社設立浅く、中央線で、高級タイプの建売でがんばっていた。

セボンも、最近まで、土地仕入れで、150人の社員がいた。新卒も20人ほど採用したと聞く。

大きな時代の市況の波にのみこまれた。


やはり、大きな時代の波を超えていけるのは、原点に返ったお客様の目線に立った、売上重視でない視点が
重要と考える。 市場は、神の怒りより強烈。


   
第28回目 (H20. 9.11.)

           マンション不況は、深刻だ

マンションの売れゆきが落ちている。

7月は月間成約率が53%、販売戸数は44%減。


首都圏の新築マンションの平均販売価格は5309万円、平均世帯年収798万円の6.7倍。
上がりすぎて買えない。

こんな景気では、先行き不安。 生活防衛で手いっぱい。


地価と建築資材高と言っても、買えないものは買えないとの声強い。


   
第27回目 (H20. 8.19.)

           大きいすぎる期待は、逆効果

北京オリンピックも、まもなく終了としている。

国内の予選を勝ち抜いて、オリンピックに出張できるのも、ほんの頂点の一握りの選手だけだ。


出身の地域から又、出身の学校から、友人からすべてにわたり、大きな応援、声援が飛ぶ。
私も日本人ですから、夏休みの期間は、オリンピックの各競技を見ました。


北島選手の平泳ぎ、100m、200m金メダル大いに盛り上がりました。
すばらしい!!  しかし、100m金メダルになった時、インタビューの時、タオルで顔を覆って泣いていた。


各選手の、心の重圧を思った時、勝っても、負けても、全力でやった事に対し暖かい拍手を送ろう。
マスコミ報道は、少し上下にふれすぎる。


   
第26回目 (H20. 7.30.)

           親には、長生きして元気で生活してほしい

私の母もおかげ様で田舎におりますが、88歳で元気です。
この間、田舎に行ってお祝いをしてきました。
ただ、風呂場で2度ほど転んだと言う事で、足腰が弱って来たのかなと感じます。


家内の父も、今年の夏で90歳になり、お祝いに会社を休んで行ってきました。
腸の具合や頭が痛く、体調悪いなど、色々あらわれてきます。。


しかし、われわれ子供にとって、元気で生きでいてくれるだけで、ありがたく感じますし、少しでも楽しい事をして、日々すごしてほしいと願っております。


父の恩は山よりも高く、母の恩は海よりも深し。


   
第25回目 (H20. 7.22.)

     一部上場不動産会社ゼファー再生法申請

7月18日申請した、負債総額948億円で今年3番目の規模。
マンション業界は、2〜3年前の追風と逆の情況になっている。
鉄骨で1t12〜13万円になり。4〜5年前の安い時の3倍。
又、油の値上げですべての資材上がり、その上景気冷え込んで、売れゆき悪くなり、あっと言う間の倒産になる。


経済の風は、変化が激しく、その風向きに対応していく事は、今の時代たいへんだ。まだ、この動き続きそうだ。


   
第24回目 (H20. 3.22.)

     賃貸で困った事

あるお客様が地方から上京する。大学に入るために、当社の管理しているマンションの一室に申込ありました。
大学の寮に入りたかったが、寮の抽選が落ちたので、探しに来て申込したとの事でした。


問題ない方だったので、家主様に報告し、承諾をいただいて、契約のはこびになりましたが、地方の方なので、郵送契約希望でしたので、契約書作成して送る準備をしていた所、「寮のキャンセル出て、繰上げ入寮できる事になったので、入居できなくなった。」との連絡を客付け不動産仲介会社よりありました。


お客様の、お話も理解出来ますが、春に需要のあるマンションのため、一人決まったら他の人には、かせません。後になってキャンセルは困ります。
家主様に、ケースによっては、おしかりうけますし、もちろん未契約の段階のため、お金はもらっておりません。


こんなケースが一番の困り事です。


   
第23回目 (H20. 3.19.)

     賃貸シーズンも終りに近ずき・・・

「社長の一言」も昨年末以来、ご無沙汰してしまいました。
毎日、正月明けから、賃貸の出入りやリフォームの手配、入居者の保証人の確認、契約書の説明等バタバタして、すっかり心の余裕もなく、書けずじまいでした。
もう少しの所に来まして、やっとペンを取っている所です。


学校を卒業されて、就職が決まって退出される方、大学3,4年時、校舎の場所が変わるため、退出される方、又、地方から大きな希望と不安をいだいて上京する、新しい入居者。


皆さまざまな目的とは思いますが、御縁あって、当社の管理するアパートやマンションに入っていただいて、青春の楽しい1時期をすごしてほしいと思います。。


   
第22回目 (H19 . 12. 28)

     他の社長も、皆がんばっている

異業種の集まりである経営者交流会の忘年会が、先日ありました。
一言スピーチがあり、どの社長も工夫され、何とか、おのおのの事業の難局を乗り切るために、がんばっていると感じました。


そして、もっと驚いたのは、二次会のカラオケでした。歌手になってもいいぐらいの社長が2−3人いた事です。


私は、皆の盛り上げの役で、それなりに役割を果たせたかなと思っております。


   
第21回目 (H19 . 12. 22)

     世の中には、運もある!!

先日、税理士先生にたのまれて、商売借金により、自宅などが競売になってしまう、何とか任意売却により、
親族等への売却に切り替えてほしい旨の依頼でした。


金融機関と交渉して、何とか「競売取り下げ」を行ない、所有権移転する事ができました。


話を聞いても、けしていいかげんにやったから、こうなったのではなく、時代の風や、運もあるような気がします。


どんな事にも負けない様に、御家族の皆様のご健勝を祈らずに、いられません。


   
第20回目 (H19 . 12. 10)

     不動産業はたいへんだ。

先日、池袋の同業の営業の方が来社されまして
来年は、市況悪いため、池袋の支店を閉める旨の話でした。


我々は、商売だから、市況が良くても、悪くても商売を中止できません。
熊の様に、寒い冬は、秋においしい秋しゃけをいっぱい食べて冬眠する。
又、春になって、暖かくなったら活動する。こんな風に出来ません。


したがって、市況を読み、カジを切っていく。評論家ではなく、我々実務家なので、なかなか言葉どおりにはいかない。


しかし、しっかり目を開いてがんばるぞ!!


   
第19回目 (H19 . 12. 1)

     娘の事は、心配だ。

先日、社会人の娘から、「まきづめになって、足の指ふくれて痛い」のメールが、家内の携帯の方に入りました。 仕事が忙しくて、なかなか医者に行けけない旨の内容でした。


私はたいへん心配いたしました。 やっと、医者に見てもらい、とりあえず薬を飲む様にとの事で、手術にはいたりませんでした。


その日の夕方、静かに休んでいる?と思いきや、友人と会うとの事。 何か心配した分”良かった→そしてガッカリしました。”


親の心、子知らず!!


   
第18回目 (H19 . 11. 8)

     富士山は、きれいな車窓から見たかった

先日、季節はずれの台風の翌日、家内と二人で河口湖の方へ紅葉を見に行きました。


いつもは車で行くのですが、今回は、中央線の大月より富士急行線に乗り換えて、 富士吉田に途中下車、そして、河口湖の方に足をのばしました。


車窓より、とても良く富士山が見えたのですが、残念な事に、電車の窓ガラスがきれいでなかった ために、すっきり見えませんでした。


雨が降ったりして、すぐ窓が汚れて、毎日ふくのは、駅や乗務員の方大変だと思いますが、もし、 すっきりきれいだったら、もっと富士山がきれいに見ることができたと思います。


自分の仕事でも、毎日の業務の中で忘れがちな事、新鮮な目で見つめなおす事は、 大事だと感じました。


   
第17回目 (H19 . 10. 10)

     日本人は、新しいのが好き?

国土交通省によると、日本の住宅の平均寿命は、約30年だそうです。

アメリカ 住宅平均寿命 44年
イギリス    〃    75年


売買しめる中古住宅の割合

     日本    13%
     アメリカ  78%
     イギリス  89%


日本のことわざ??に、「畳と○○は、新しい方が良い」と言うのがありますが、日本人は、”新” と言うものが好きな様な気がします。しかし、これからは、しっかり建築して、大切に永く使う時代に 入った様な気がします。

   
第16回目 (H19 . 9. 26)

     事務所リニューアル

事務所の改装を決め、暑い今年の夏、リフォームのために引越しをして、完成したので戻ってきました。 やっと、少しずつ整理しつつあります。

改装の良い所は、普段しまいっぱなしの”物の処分”できる事です。トイレもTOTOの最新シリーズ ”ネオレスト”に変えました。床も白いフローリングに変えました。

現在の事務所購入して移ってきて11年、丁度良いタイミングだったと、自分に言い聞かせ、夏休みの とれなかった事を、良しとしたいと考えます。

   
第15回目 (H19 . 8. 6)

     当社事務所、大型改装

当社も、こちらの事務所を購入して、使用スタートしてから10年7ヶ月ほど経過しました。今後まだ10年以上がんばらなければならない、私としては、「気分一新」新しく、明るい感じの中で、仕事をしたいと考え、大型リフォームを8月11日より8月下旬までの予定で行います。荷物を一時使用で借りた所へ 移動させ、現在ついいているユニットバスやキッチン撤去して、新規取り付け、床はり直し等大変です。

しかし、定期的にリニューアルしないと、人間も雰囲気も古い中に固まってしまいいます。

工事中、電話に出られない事もありますが、留守電の中に、私の携帯番号を言っておきますので、そちらにお願いします。

少しの間、ご迷惑をお掛けしますが、宜しくお願いいたします。

   
第14回目 (H19 . 8. 4)

     都心マンションは、高値の花になった

不動産経済研究所が発表した2007年1月〜6月の首都圏のマンション市場動向は、2004年1月〜6月以来の 発売初月平均成約率は75%になり、先行売上鈍化を指摘する声が出始めている。

   首都圏  1月〜6月 平均価格 4646万円    東京23区 1月〜6月 平均価格 6020万円

*首都圏前年比10%UP、東京23区15%UP

この価格私は、購入限界点を超えたと見る。

   
第13回目 (H19 . 7. 19)

     参議員選

天下分け目の参議院選挙の投票日が、7月29日(日)になっており、各候補者、台風の中、又雨の中連日ご苦労様です。

今回の選挙は、「年金選挙」と言われており、長期で政権をになっていた自民党にとっても、安部首相が先頭に立ってがんばっていますが、逆風が吹いていると言われています。

全国民の関心事であるのは、当然として、社保庁のあまりに責任感の欠如は、あきらかです。

私から見た、日本のテーマは、@日本国民の生活の基礎となる「住宅政策」、すなわち、世帯年収の 4〜5倍以内で購入できる住宅政策 Aお金のかかりすぎる日本の教育制度 B国債800兆円の借金を どうするのかの財政再建問題。

がんばっている多くの市民の生活が、上記の問題を解決しないと、良くならないう様に思います。
皆様は、いかがお考えですか。

   
第12回目 (H19 . 5. 11)

     当社への紹介土地業者物件多い

当社は、新築するためのアパート用地や戸建用地を求めております。長年の営業実績により、不動産会社より直接用地の紹介をいただいております。

最近特に目に付く紹介は、大手不動産会社経由の「土地」の情報です。8割は、聞いて見ると不動産業者の持ち物(買取った土地)です。先日見に行ったのは、国分寺の 50坪ほどの土地でした。道路付と、ようへき等問題あり、当社では購入できない物件でした。又、駅近だが、奥が大きく、道路付の悪いもの。。。etc。

自分で建物も建築せず、一ころがしを考えていると思われますが、一般のお客様も、我々も、それほど甘くありません。これは、金融が少しゆるくなって来ている事が理由の一つです。

いずれにしても、今の東京には、”うまい話 ”はないと思って下さい。 まして、一般の方は、おして知るべしです。

   
第11回目 (H19 . 4 . 17)

     自宅は、賃貸?所有?どちらが良い?

次々と都心には、新築高層マンションが建ちます。ファミリー向け賃貸物件も次々に建築されています。 又、これから親からの相続で取得した戸建住宅も賃貸市場に今後出てくると思われます。

したがって物件は多くなると予想されますし、又、選択肢は、広がると思われます。しかし、そこそこの場所で、それなりのグレードで、駅より10分以内の条件になると、 それなりに高いのも事実です。

勤務されている間は、良いのですが、勤めをやめた時、引き続き家賃を支払うのは、かなりの負担です。  高齢者(70歳以上)になって、単独者になってしまった時の住まい探しは、保証人(子供、又は、身内)の有無などにもよりますが、現実として難しい事も事実です。

高齢者向け、老後資金を融資するビジネスを中央三井信託銀行は、はじめます。自宅持家を担保にして融資する「リバースモーゲージ」と言います。多くの人の資産は、自宅 と言う方が多い事を考えると、やはり所有不動産としての自宅は、商売抜きに必要と考えます。

   
第10回目 (H19 . 3 . 28)

     NTTも、大企業病におかされている

最近は毎日アパートやマンションの入退去、それにともなうリフォームの職人の手配、指示、カギの交換、立合や契約書の作成で、連日、連夜遅くまでやっていました。

当社新築中の1K11室のマンションへ「NTT-Bフレッツ」を引く事にしましたので、NTTの社員に直接当社に来てもらい、『工事の完成は、3月上旬ですよ』と話しました。現場責任者の名刺を渡し、協力してやって下さいと頼みました。その後2回当社より、どうなった?とプッシュしました。

3月10日の竣工までに完了しているものと思っておりましたら、3月17日の時点でまだ完了していない事が判明しました。入居は3月15日よりです。担当者より、遅れている旨の連絡一本もありませんでした。 本社(新宿)の方へ連絡したり、上司をしかったりでやっと3月23日工事完了して、使用できるようになりました。 上司も当社マンションの建物竣工日も把握していず、お話になりません。

大企業と言えども、リストラや派遣社員、又業務委託が多くなりモラルの低下は、かなりの問題です。この多忙なシーズン週休2日では、話になりません。経費削減、効率第一だけでは信用を失うだけです。今回の一件で痛感しました。

   
第9回目 (H19 . 2 . 24)

     国も本気でやりなさい

当社が融資をいただいている銀行の「お得意様の会パーティー」が、この間ありました。 

     パーティーの前に日本TV.ニュース・ゼロのキャスター村尾信尚氏の講演がありました。

  日本国の借金は、GDPの約1.5倍(国、地方合わせて約700兆円)イタリアでさえGDPの 約1倍。 フランス、ドイツは、GDPの60〜70%。これからますます少子化で、本当の老人社会がやってきます。年金、医療費が本格的に必要になります。

  最近国内の企業景気が良くなり、税収もアップしています。それでも50兆円強。
税収アップ分は4〜5兆円と思います。もし金利が1%アップしたら、国、地方の借金の利払いだけで 7兆円アップになります。2%アップなら・・・。考えただけでおそろしい。政治家や役人が本気で やらなければ、日本は、恐ろしい事になる。昔の金持ち気分で、外遊して、次々と援助を約束している 場合ではない。

  村尾氏の、「財政再建なくして、国の将来はない」私も同感である。

   
第8回目 (H19 . 2 . 3)

     入居者もきちっと使用する義務あり

1月下旬、当社が管理しています、分譲タイプのワンルームマンションの一室が退出になりました。
男子学生さんで、4年間住んでいました。 

   退出しましたので、行って見てみますと、フロの排水は、つまっていて、洗面台、フロまわりとても
汚れています。たぶんほとんど、掃除をしなかったと思います。

今は、消費者保護で、何でもかんでも守る様な世の中ですが、「借りたものを、きちっと管理して使用する」借主の義務があります。
これを法律用語で「善管注意義務」といいます。

今の世の中、何でも主張する一方、自分の義務をはたせない人間が多くなっております。いつの世も 「自分の身の回り」きちっとできない人は、成功も、おぼつかないと、私は考えますが、いかがでしょうか。

   
第7回目 (H19 . 1 . 9)

     あけましておめでとう御座居ます

正月明け、日清食品の創業者の安藤百福さん、96歳で死亡の新聞記事を読みさした。
以前日経新聞に「私の履歴書」を読みましたので、当時の苦労を思うと、我々がわすれてしまった何かを感じます。  

  @信用組合の理事長をやっていた時、組合の破綻により、責任を取り、無一文になった。

  A残された自宅の庭に物置(研究場所)をつくり、即席めん(油で揚げためん)開発にぼっとうした    1年、1日3〜4時間の睡眠の中で、まったく畑違いの商売研究にぼっとうして、日清のチキン ラーメンを完成させた。
   その時まさに48歳。

私も、中学生の時、お湯をかけて食べたラーメンの味、本当においしく感じました。
大学生の頃は、カップヌードルが自販機で売られるようになり、夜中お腹がすいて、買いに行ったのを思い出します。

現在は、少し成功すると上場したり、又、人の会社の株式を買いしめたり、時代が違うと言えば、それまでですが、  

   己の力を信じて我が道を行く

さわやかに一生を生きぬきたいものだと思います。


第6回目 (H18 . 11 . 20)

     退職後の住まい?

11月初め、宮城県の蔵王の別荘の価格査定依頼の仕事で一泊で行ってきました。
空も、秋晴、空気もおいしく、紅葉も見られました。

家付、土地付で1500万円もだせば、中古ですがすばらしい環境が手に入ります。街のスーパーまでは 5〜6分(車)ですし、又、生協の宅配サービスもあり、分譲地内には、管理棟があり、行かない時は、建物の空気の入れ替えもしてくれるサービスもあります。冬場は、除雪車も出て雪かきもしてくれます。

東京近郷の千葉の房総の方では、温暖の気候で、分譲地が坪5万円ぐらいで販売しています。

「会社に、通勤しなくていい」と言う事であれば、選択肢は広がります。

住環境研究所がまとめた、「老後の住まいのアンケート」では、@利便性 A一階(2階建でない)の 住まい B日当たりよい事
男性は、戸建平屋希望多く、女性は、マンション希望者が多いとの調査結果がまとまりました。

あなたの希望は、どの様なものです?


     第5回目  (H18. 10. 31)

     連絡は、すべての基本です。

最近特に思う事ですが、賃貸物件のご案内を、駅前のテレビや雑誌で宣伝している、大手賃貸業者
の若い営業の方が、お客様を案内しても、終了後電話連絡くれないこと多々あります。

たいがい、すぐお室見たいと言う事で、即案内となりますので、カギは、通常現地対応にしている
ケースがどの会社も多いわけです。
「内見終ったら、カギの管理がありますので、かならず連絡下さいね」と話しても、連絡もらえず、
当社の方より、先方会社担当者に確認する事よくあります。

我々は、家主の大事な財産をおあずかりしているわけであり、不動産会社と言う事で、信用して
対応しているわけですから、この辺の事きちっとできない事不思議です。
どんなにテレビや雑誌でコマーシャルしても、この辺の事、きちっと教育できてないのであれば、
話になりません。

何の商売も基本は、しっかりしたいものです。


第4回目 (H18 . 10 . 14)

     J−REITについて

株式欄の下にJ−REITがのっています。
日本ビルファンドが2001年9月10日に上場して、今日までに36にのぼっております。現在の
所、配当利回りは、3%〜3.5%ぐらいです。

ビルだけでなく、商業不動産、最近では、森観光トラストが行なっているホテル専門に投資する
リートまであります。一番安く1口かえるもので、20万円前後の「スターツ投資法人」から、高い
もので1口100万円をこえる「日本ビルファンド投資法人」もあります。

低金利の現在、地方銀行を含め、個人の方も購入する方増えている様です。
JーREITの目標利回りとして、10年国債の利回り+2%です。

何故ならば、株と同じで、この商品は確定利回り商品でなく、リート物件の売却損も含めてリスクを
考えなければいけないからです。

     10年国債の利回り+2%=目標リート利回り

これをおぼえておいて下さい。


第3回目 (H18 . 10 . 9)

政府は、景気回復したと発表しておりますが、街の実体経済は民間サラリーマンの給与は、8年連続減の平均436万円との事です。又、生活保護受給世帯は、昨年度104万世帯になり、これも日本にとってはじめての事です。

やはり生活の基盤は、”住む”事です。特に退職して収入がすくなくなってから、家賃を支払うのは大変な事です。

マンションであれ、又戸建であれ、自己所有する事おすすめします。どちらが特?(賃貸又は所有)の議論もありますが、一つはかならず所有する事が重要と商売を通じて、感じている所です。


第2回目 (H18 . 9 . 30)

最近、当社が管理しているマンションでこんな事がありました。その方は社会人の女性で、まだ学校卒業して働きはじめた方です。私の携帯電話の方に、朝8時頃電話がありまして、その内容は『自宅のミニキッチンの電気コンロのスイッチを切り忘れたかもしれない。どうしてもマンションに戻れないので見て行って欲しい。』旨の内容でした。

もし火災になったらどうしようという“早る気持ちで”会社にある合カギでお部屋に入った所。スイッチは切ってあり問題はありませんでした。本当にホッとしまいた。

若い方に、若い時からしっかり身につけて欲しい事“ 戸締まり、火の元、ドアチェーンの確認”駅員さんの様に声を出して、指で確認すると良いですよ。『習慣は第二の才能』とも言われています。
第1回目 (H18 . 9 . 15)

最近日銀のゼロ金利解除などという話を聞きますよね。 住宅金利も徐々に上がりそうな情勢です。
もし、あなたが3000万円の住宅ローン30年返済で考えた場合
  1. 3000万 金利 2.375%でくむと
    月々11万6600円

        ↓
  2. 同条件で金利が1%UPの3.375%だと
    月々13万2600円
    年間19万、30年で577万の返済差額がでます。

ここ20年の住宅ローン平均金利は4〜5%です。不動産購入予定の方は、しっかり頭金をためる様にする事が重要です。世の中すべてうまい方法はありませんよ。



(有)花鳥不動産